상가건물 임대차의 대항력과 최우선변제

상가건물 임대차의 대항력과 최우선변제

상가건물의 임대차 보호법에도 보호를 받기 위해서는 주택과 마찬가지로 대항력을 유지를 해야 합니다. 또한 소액임차인의 범위에 들어가게 된다면 최우선변제도 받을 수가 있습니다. 그렇다면 오늘은 어떻게 대항력을 받고 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 대항력의 부여

▶ 임대차는 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았어도 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 완료했다면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

▶ 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로의 지위를 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 계약 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익 할 수 있고, 보증금을 전액 반환받을 때까지 건물을 비워주지 않아도 됩니다.

2. 임대차 기간의 보장

▶ 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인 1년 미만의 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

▶ 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 또한 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.

3. 보증금의 증감 청구권 및 증액 제한

▶ 상가건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 1급 감영병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 월세 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있다.

4. 우선변제권

▶ 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청했으며, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 3가지 조건을 충족한다면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

5. 소액임차인의 최우선변제권

▶ 소액임차인은 아래 사항에서 환산보증금이 해당되는 상가건물의 임차인입니다.

• 서울특별시 : 6500만 원 이하입니다.
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만 원 이하입니다.
• 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3800만 원 이하입니다.
• 그 밖의 지역 : 3천만 원 이하입니다.

▶ 임차보증금은 환산보증금으로 기준을 정합니다. 환산보증금은 보증금 이외에 차임이 있는 경우, 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 환산보증금입니다.

▶ 소액임차인이 최우선 변제권이 인정된다면 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다.

6. 임차권등기명령제도

▶ 상가건물의 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 신청 방법은 주택의 신청과 같습니다.

▶ 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제삼자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

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상가건물의 소액임차인의 범위는 아주 작습니다. 그러나 소액임차인의 범위에 들지 못한다 하여도 법의 적용을 못 받는다는 것은 아닙니다. 서울시 같은 경우에는 특이한 상가건물이 아니라면 소액임차인은 포기하는 게 편할 것 같습니다. 다만 법의 적용까지는 환산보증금으로 9억 원까지입니다. 그래도 서울시의 환산보증금 정도면 법의 적용은 대형 업체 말고는 대부분 들어갈 수 있습니다. 그나마 다행인 부분 같습니다.