보증금을 못 받았을 땐 임차권등기명령

보증금을 못 받았을 땐 임차권등기명령

부동산을 구하고 계약이 끝났을 때 우리는 보증금을 받아야 합니다. 보통의 경우에는 끝나는 날이나 다른 세입자가 구해졌을 때 보증금을 잘 돌려받고 나오겠지만 돌려받지 못해 이사도 못 가고 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그리고 돌려받지 못했어도 부득이한 사정으로 이사를 가야 하는데 주택임대차 보호법의 적용을 받으려면 전입신고와 확정일자, 해당 주택에서 계속 살고 있어야 보호를 받을 수 있습니다. 이 세 개 중 단 하나라도 빠지면 법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 보증금을 돌려받지 못했다고 평생 거주를 할 수도 없고 이런 급박한 상황에 필요한 것이 임차권등기명령제도입니다. 임차권등기명령은 임차인이 계약기간이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서도 해당 제도를 이용하면 급박한 상황에서도 다른 주택으로 이사를 가도 대항력이 유지돼서 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

1. 임차권등기명령이란?

『주택임대차 보호법』은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있습니다. 그렇기 때문에 임차인이 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 최우선변제권이 상실돼서 보증금을 돌려받기가 힘들어지게 됩니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 최우선변제권을 유지하게 하면서 다른 주택으로 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

2. 등기의 신청 요건

계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청하는 곳은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원 지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

▶ 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료, 해지통고에 따라 종료 및 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 세입자가 해지 통고한 날부터 1개월이 지난 후부터
• 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존 행위를 하여 임차인이 계약의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
• 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 이용 수익 할 수 없고, 그 잔존 부분으로는 임차목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고 임대인에게 통고가 도달한 경우
• 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 지난 후부터
• 계약 체결 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임차목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우

▶ 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 보증금의 전액을 받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우 모두 포함되어 신청이 가능합니다.

3. 신청 절차

① 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 신청서를 작성해서 기명날인 또는 서명 후 관련 서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

▶ 사건의 표시

▶ 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체의 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점 또는 사업장 소재지)

▶ 임차 목적인 주택 또는 건물의 표시(임차 목적물이 주택 또는 건물의 일부인 경우 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

▶ 돌려받지 못한 보증금 및 차임(전세권 설정등기를 하지 아니한 전세계약은 전세금)

▶ 신청 취지와 이유

- 신청 이유는 임대차 계약의 체결 사실 및 계약내용과 계약을 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날(이삿날)과 주민등록을 마친 날(전입신고) 및 확정일자를 받은 날, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.

▶ 연월일

▶ 법원의 표시

▶ 첨부서류의 표시

- 임차권등기명령 신청서 제출 시 첨부서류

• 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항 증명서
• 임대인 소유가 아닐 시 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예시 : 건축물대장)
• 임대차계약서
• 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명할 수 있는 서류
• 신청 당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공증으로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서
• 임대차 목적물에 관한 등기상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

② 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 부대비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

4. 임차권등기명령 신청에 대한 재판

① 관할 법원은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정적으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다.

② 임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다.

③ 임대인의 보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

    - 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위해서 새로이 경료하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소 의무를 동시이행 관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다.

④ 임차인은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

⑤ 이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로써 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다.

5. 등기의 효과

① 대항력 및 우선변제권의 유지

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

▶ 임차인이 등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

② 대항력 및 우선변제권의 취득

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

▶ 등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단합니다. 그래서 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

③ 소액보증금의 최우선변제권 배제

• 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 계약한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

▶ 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

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임차권등기명령은 기본적으로 계약이 어떤 식으로든 끝이 났을 때 할 수 있습니다. 처음부터 이런 임대인을 만나지 않았다면 좋겠지만 모든 것을 살펴볼 수는 없는 것 같습니다. 또한, 임차권등기는 신청을 해서 완료가 되면 해당 부동산 등기부등본에도 같이 작성되어서 나옵니다. 만약 부동산을 알아보시다가 계약하려는 부동산 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는 부동산이 있다면 피해 가는 것도 좋겠습니다.