상가건물 임대차보호법의 적용 대상

상가건물 임대차보호법의 적용 대상

상가건물도 주택처럼 임차인을 위한 보호제도가 있습니다. 주택과 같이 상가건물 임대차 보호법이라고 이름만 조금 다르고 대체적인 내용은 비슷합니다. 하지만 주거를 목적으로 하는 주택과 달리 상가건물은 장사를 위주로 하기 때문에 임대료 자체가 다르고 전세라는 제도 자체도 없기 때문에 법의 한도가 다릅니다. 최초의 취지는 비슷하지만 적용대상과 범위 등을 살펴보고 나의 보장한도 등을 알아보면 되겠습니다.

1. 상가건물 임대차 보호법이란?

▶ 상가건물 임대차 보호법은 상가 건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다. 따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 임대차 보호법의 규정이 민법보다 우선 적용되며, 그 밖의 일반사항은 민법 채권 편에 따릅니다.

▶ 임대차 보호법은 강행규정이므로 당사자의 의사와 상관없이 임차인에게 불리한 것은 법의 규정에 따라 그 효력이 없습니다.

즉, 주택임대차도 같은 내용이지만 상가임대차도 강행규정으로 불리한 특약사항은 기본적으로 무효처리가 됩니다.

2. 적용 대상

▶ 법이 보호하는 목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물에서는 이 법의 적용을 받을 수 없습니다.

▶ 사업자등록 가능한 상가건물이라 하더라도 모든 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 임대차에만 적용됩니다. 아래의 적용 기준금액은 환산보증금 금액입니다.

• 서울특별시 : 9억 원 이하까지 적용대상입니다.
• 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하까지 적용대상입니다.
  • 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동/불노동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/가운동/수석동/지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역을 제외)입니다.
• 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원 이하까지 적용대상입니다.
• 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원 이하까지 적용대상입니다.

▶ 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금, 예를 들어 보증금이 1,000만 원, 차임 90만 원이 계약 조건일 때 환산보증금 1억(1,000+(90*100) = 1억) 원이 환산보증금입니다.

• 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수 기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준 권리금계약서 작성 등, 계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.

▶ 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세에도 법의 적용이 됩니다.

3. 법의 적용 제외

▶ 법에서 정하는 보증금을 초과하는 상거건물을 임차한 경우에는 이법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

• 예로 서울지역의 경우 9억을 초과하는 환산보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 법의 적용이 되지 않습니다.

▶ 주택과 마찬가지로 일시사용을 위한 상가건물 임대차에는 법의 적용이 되지 않습니다.

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상가건물에는 보증금도 들어가겠지만 일반적으로는 월 차임이 대다수입니다. 그리고 한 가지 더 중요한 권리금이 있습니다. 건물주인과는 반대로 임차인 입장에서는 권리금도 중요합니다. 권리금은 보호는 따로 마련이 되어 있는 부분이 있고 기본적으로 법의 적용 대상 범위에는 권리금 금액까지는 법의 보호 제외 대상에 플러스 요인으로 작용하지는 않습니다.