깡통전세 주택임대차 보호법만으로 보호가 될까?

최근 전세 사기로 인하여 깡통 전세가 속출하는 상황입니다. 이런 상태에 어느 집이 안전한지 알 수가 없습니다. 그런데 주택을 구할 때 주택임대차 보호법만 믿는 분들이 상당합니다. 주택임대차 보호법의 우선변제권만으로는 큰 금액의 전세 세입자들을 모두 구제해 주지 않습니다. 또한 특수한 상황에서는 임차인의 보증금보다 다른 채권을 우선적으로 변제를 해주는 경우도 있기 때문에 모든 임차인을 보호해 주지 않습니다.

 

법률

주택임대차 보호법

주택임대차 보호법에서 보호를 해주고 있는 임차인의 범위를 우선적으로 알고 있어야 합니다. 보통은 소액임차인의 범위라고 불리고 있습니다. 이는 서울시 기준으로 현재는 환산보증금이 1억 5천만 원 이하의 임차인만 보호를 해주고 있습니다.

환산보증금이란 전세면 최대 1억 5천만 원의 전세이며 월세 시 보증금 + (월세 * 100) = 1억 5천만 원 이하의 금액을 얘기합니다. 이는 주택임대차 보호법에서 우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인의 범위입니다.

 

우선변제권

주택임대차 보호법에서는 소액 임차인의 보증금을 보호해 주고 있습니다. 환산보증금으로 1억 5천만 원 이내의 주택을 임차한 세입자가 해당됩니다. 해당자라면 현재 서울시 기준으로 보증금 5천만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

또한 우선변제권은 건물 또는 주택에 1 금융권 또는 2 금융권에서 담보 대출과 같은 대출로 돈을 빌리면 등기부등본을구에 근저당권 설정을 하고 있습니다. 개인 또한 설정이 가능한 근저당권 설정은 대출입니다. 건물 또는 주택이 이자나 원금을 상환 못할 시 경매에 넘어갈 수 있습니다. 이때 우선변제권은 은행과 같은 곳에서 받은 대출보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 대출보다 우선적으로 변제를 받기 때문에 우선변제권은 소액임차인의 입장에서 가장 큰 안전장치라고 볼 수 있습니다.

 

상식의 맹점

전세를 구하는 임차인 입장에서는 소액임차인의 범위, 근저당 설정일, 임대인의 세금 체납 또는 임금채권의 여부를 따져봐야 합니다.

1. 소액임차인의 범위

저렴한 보증금에 월세를 살고 있는 분들은 대부분이 기본적으로 범위에 들어가기 때문에 큰 걱정이 없습니다. 그러나 깡통 주택의 가장 큰 피해자는 전세 세입자입니다. 전세는 기본적으로 큰돈이 들어가기 때문에 소액임차인의 범위에 들어가지 못하는 경우가 많습니다. 만약 소액임차인의 범위에 들어간다 해도 보장금액은 현재 서울시 기준 5천만 원까지입니다.

2. 근저당 설정일

근저당 설정일은 우선변제권과 밀접하게 연관이 되어 있습니다. 주택임대차 보호법이 주기적으로 갱신을 하면서 우선변제금액도 몇 년에 한 번씩 상승을 하고 있습니다. 그러나 가장 최신의 보장 금액만을 알고 구하시는 분들이 많습니다. 근저당 설정일도 가장 최근이면 최근 것을 확인하시는 것이 맞지만 설정일이 옛날이라면 보장 금액이 상승하기 이전인 설정 연도에 해당하는 우선변제금을 확인해야 합니다.

3. 우선변제는 1순위로 최우선변제지만 0순위도 있다.

만약 거주하고 있는 주택이 경매에 넘어가서 변제를 받아야 하는 상황이 오는 분도 있을 것입니다. 그러나 우선변제권만 믿고 평온하게 있으면 안 됩니다. 우선적으로 경매에 넘어간 원인이 세금 체납 관련인지 임대인이 법인으로 되어 있다면 임금 체납 사실이 있는지 먼저 파악을 해야 합니다. 세금 체납이나 임금 채권의 경우는 우선변제권보다 더 앞서있는 0순위 변제 대상으로 우선변제금액으로 보장을 못 받을 수 있습니다.

 

더 안전한 안전장치

전세는 대체적으로 금액이 너무 크기 때문에 우선변제권만 믿을 수 없습니다. 요즘 전세 사기가 성행하며 각 지자체나 정부에서는 안전장치로 전세보증보험을 더 권유하고 있습니다. 전세보증보험도 일정 한도까지만 들 수 있지만 현재 많은 부분의 주택에서는 대부분 보장이 된다고 보면 좋습니다.

 

전세보증보험 또한 기본적으로 대항력은 유지해야 합니다. 때문에 전세보증보험을 가입하기 위해서는 전세권 설정등기보다는 주택임대차 보호법 상 대항력 유지대로 전입신고, 확정일자, 주택의 인도(이사)를 갖추는 것이 좋습니다.