주택임대차 최우선변제권의 종합 정리

주택임대차 보호법에서는 전입신고 + 이사 + 확정일자까지 3가지 조건만 만족한다면 은행이나 기타 주인의 건물의 빚보다 우선적으로 보증금을 보호해 주고 있습니다. 이때 보호해 주는 용어를 최우선변제권이란 단어로 많이 알려졌습니다. 최우선변제권은 3가지 조건을 만족했을 때 모든 임차인을 보호해 주지는 않고 그 범위와 보증금의 금액의 마지노선까지 정해져 있습니다. 범위와 마지노선을 알 수 있다면 집을 구할 때 더욱 안심할 수 있는 집으로 구할 수 있습니다.

1. 최우선변제권은 일정 조건을 달성해야 보호를 받을 수 있습니다.

• 전입신고
• 이사
• 확정일자

최우선변제권은 위 사항 3가지를 모두 가지고 있어야 합니다. 혹 경매가 진행 중이거나 할 때 짐을 모두 빼고 이사를 가던가 다른 곳으로 전입신고를 해서 이 중 한 가지 조건이라도 빠질 경우 법의 보호를 받지 못합니다. 만약 부득이한 사유로 조건이 빠질 수 있다면 미리 임차권등기명령이란 제도를 이용해서 안전장치를 해 놓아야 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝나고도 보증금을 받지 못하고 있을 때 부득이한 사유로 3가지 조건을 달성 못할 위기에 처할 때 신청하시면 됩니다. 임차권등기명령에 대한 이야기는 추후에 다시 다루도록 하겠습니다.

2. 최우선변제권을 받을 수 있는 임차인의 범위와 보호 금액입니다.

최우선변제권의 임차인의 보호 범위와 금액은 지역으로 구분이 되어 있습니다. 해당되는 지역마다 범위가 다르기 때문에 내가 이사할 곳의 지역의 해당 위치를 각각 찾아보면 될 것 같습니다.

해당 지역	제외 지역	보증금 범위	보호 금액
서울특별시	없음	1억 5천만원	5천만원
『수도권정비계획법』에 따른 과밀억제권역,세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	『수도권정비계획법』에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시 제외	1억 3천만원	4천300만원
각 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	『수도권정비계획법』에 따른 과밀억제권 역에 포함된 지역과 군지역은 제외	7천만원	2천300만원
그 밖의 지역	위 사항의 각 해당지역	6천만원	2천만원

표에서 보시면 서울이나 다른 지역은 알아볼 수 있겠지만 과밀억제권역의 범위가 많아서 따로 마련했습니다.

과밀억제권역의 총 지역

1. 서울특별시 2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함) 및 남동 국가산업단지는 제외] 3. 의정부시 4. 구리시 5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당) 6. 하남시 7. 고양시 8. 수원시 9. 성남시 10. 안양시 11. 부천시 12. 광명시 13. 과천시 14. 의왕시 15. 군포시 16. 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)은 제외)

기본적으로 수도권 지역이라고 생각하시면 편할 것 같습니다.

3. 임차인의 보증금의 범위의 계산법

보증금의 범위는 서울특별시를 예로 들어 1억 5천만 원입니다. 이는 최대 금액입니다. 또한 전세는 1억이면 1억 하면서 금액이 딱 정해져 있지만 월세는 그렇지가 않습니다. 범위의 계산은 월세 시의 계산법이라고 생각하시면 되며 이때의 보증금을 환산보증금이라고 부르고 있습니다.

▶ 계산법 : 보증금 + ( 월 차임 * 100 ) = 환산보증금

▶ 예시 : 5000 + ( 50 * 100 ) = 1억 원

예시의 금액이 서울특별시라는 가정하에 나의 환산보증금은 1억 원이기 때문에 서울시의 1억 5천 범위 안에 들어가는 금액이므로 보호가 되는 임차인입니다. 만약 환산보증금이 1억 5천만 원이 넘어가면 경매 등의 절차에 따라 세입자들의 순서에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

4. 보호가 되는 임차인일 때 보호받을 수 있는 금액

▶ 예시 : 6000 + ( 50 * 100 ) = 1억 1천만 원

예시에서 내 환산보증금은 1억 1천만 원입니다. 여기에서 나의 실제 보증금은 6천만 원입니다. 환산보증금으로 서울시 내의 임차인 범위에는 해당이 되는 금액입니다. 그런데 서울시의 보증금 보호 금액은 5천만 원까지입니다. 보호 금액과 내 실제 보증금은 1천만 원의 차이가 납니다. 이때 순서는 법으로 정해진 5천만 원까지는 은행 등 보다는 우선적으로 보호를 해주게 됩니다. 그러면 나머지 1천만 원은 보호를 받지 못하고 은행이나 다른 세입자들과 경매와 같이 낙찰받은 금액에서 우선적으로 보호를 받는 금액을 제외하고 순서대로 받아가게 되어 있습니다. 만약 내 순서가 오기 전에 빠른 분들이 일정 금액 등을 가져가서 받을 게 없을 땐 손해를 보게 되어있습니다. 그래서 3가지의 조건을 달성하는 것도 중요하지만 보증금의 금액이 커질수록 순서가 빠르게 다른 세입자보다 빠른 시일 내에 입주를 하는 게 내 보증금을 지킬 수 있는 또 하나의 팁이라고 볼 수 있습니다.