주택임대차 계약의 갱신과 요청

부동산을 계약할 때 기간이 2년 미만으로 계약하는 경우도 있고 통상적으로 2년을 기본으로 알고 있는 분들도 많을 거예요. 하지만 2년 미만으로 계약했지만 더 살고 싶고 2년 살았지만 더 살고 싶고 이럴 때 어떻게 해야 하는지 정확히 알아볼게요.

1. 법으로 정해진 임대차의 기간

부동산을 계약할 때 내가 원하는 기간도 있겠지만 기본적으로 법으로 인정해 주는 기간이 있습니다. 이 기간은 법으로 인정해 주는 기간보다 짧아도 임차인은 더 많은 기간 거주를 법적으로 보장해 줄 수 있는 기간입니다.

• 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 계약은 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
• 임대차 기간이 끝난 경우에도 보증금을 반환받지 못했을 때에는 보증금을 받을 때까지 계약이 유지되는 것으로 본다

많은 분들이 계약기간을 2년으로 알고 있는 이유가 법에서 인정해주는 기간을 2년으로 얘기하고 있기 때문입니다. 그래도 집주인과의 협의를 통해서 1년 계약도 할 수 있습니다. 이렇게 협의를 통해서 1년으로 계약을 했는데 갑자기 집주인이 집을 빼 달라고 얘기를 해도 내가 조금은 더 살아야겠다고 하면 2년까지는 거주를 할 수 있습니다.

2. 임대차 만료 시 계약의 갱신

1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건의 변경하지 않으면 갱신하지 못한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 계약기간이 끝난 때에 전과 같은 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다.
2. 위와 같이 계약이 갱신된 경우에 임대차 계약의 기간은 2년으로 본다.
3. 다만 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 임대료를 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 보호를 해줄 수 없다.

법의 내용을 조금 풀어서 적었습니다. 첫 번째와 두 번째만 보면 될 것 같습니다. 서로 말을 하지 않고 자동으로 연장이 되었을 때(묵시적 갱신)는 그 전과 같은 계약 내용으로 계약한 것으로 보지만 그 기간만큼은 기본 2년으로 보고 있습니다.  그리고 임대인 또는 임차인도 각자 갱신을 요구할 수 있습니다.  갱신을 요구할 때는 특별한 사유가 없으면 임대인 측은 한 번은 반드시 들어줘야 합니다.

3. 계약갱신 요구

임대인은 임차인이 계약을 연장하겠다고 하면 특별한 사유가 있지 않은 경우 한 번은 들어줘야 합니다.

1. 임대인은 임차인의 계약 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
2. 임차인은 위 1번에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 갱신되는 계약은 전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 전 계약의 차임 또는 보증금의 20분의 1 이내에서 증감할 수 있다.
4. 이에 따라 갱신되는 계약의 해지에 관해서는 묵시적 갱신의 해지에 따른다.
5. 임대인이 실제 거주하는 조건으로 갱신 거절 후 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 실제 거주를 하지 않고 새로운 임차인과 계약을 한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
6. 5번에 따른 손해배상액은 갱신 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않으면 다음 내용 중 큰 금액으로 한다.

• 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금 통상 이자율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액 : 환산 월차임)을 의 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 새로운 계약자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액
• 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액

정말 특별한 사유가 있지 않은 한은 임대인은 거절을 할 수 없지만 임차인 또한 요구할 수 없는 경우도 있습니다.

4. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 9가지

1. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 계약한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
8. 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
9. 임대인이 다음 사항에 해당하는 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

• 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

해당 사항에 해당되는 경우가 있다면 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 아주 특별한 사항들은 아니기에 요즘에는 4년 계약 얘기도 나도고 뉴스에도 많이 나오는 거겠죠.

5. 묵시적 또는 계약의 갱신 후 보증금 돌려받기

일반적으로 임차인의 요구로 2년을 더 연장을 했다면 중간에 나가는 일은 많지는 않겠죠. 다만 어떤 사정이 생겨서 집을 빼야 할 수 있을 것입니다. 그때는 갱신 요구에 나와 있듯이 묵시적 갱신의  법 내용에 따른다고 되어 있습니다. 

 - 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

• 본문 2번(임대차 만료 시 계약의 갱신)에 따라 계약이 갱신된 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 하여도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
• 임차인이 계약해지를 통지하면 임대인은 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

즉, 계약서를 새로 작성하지 않고 연장이 이뤄지는 임대차들은 기본적으로 언제든지 임대인에게 나가겠다고 말할 수 있습니다. 다만 계획을 잡을 때 최대치를 3개월로 잡으면 좋겠습니다.