주택임대차보호법 보증금을 지키기 위한 최소한의 조건

부동산은 기본적으로 큰돈이 오가는 곳입니다. 그래서 정책과 법으로도 안정장치는 마련이 되어 있습니다. 그러나 최소한의 안전장치는 되어 있지만 이를 실천하지 않으면 보호를 해주지 않습니다. 그래서 오늘은 법의 보호를 받기 위한 방법과 기본 내용을 알아보려고 합니다.

1. 주택임대차 보호법이란.

기본적으로 주거용 건물의 임대차에 관해서 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 되어 있습니다.

주거용이라고 되어는 있지만 건물 자체의 용도를 구분하지 않습니다. 건물 허가상의 용도와 실제 용도를 구분하여 보호하기 때문에 실제 사용 용도로 보호가 됩니다.

2. 법의 보호를 받기 위한 최소한의 조건 3가지.

1. 주민등록을 마친 날(전입신고)

2. 임차주택을 점유한 날(이사 - 즉. 짐을 넣은 날)

3. 임대차 계약증서상의 확정일자를 받은 날

빌라나 아파트 같은 곳은 조금 느슨한 감이 있지만 단독이나 다가구 주택 같은 경우에는 특히나 날짜에 민감합니다.

그 이유가 빌라나 아파트는 한 건물에 옆집 아랫집 모두 집주인이 다른 구조로 되어 있어 진짜 위험할 때 보호받는 대상이 세입자 1명밖에 없습니다. 그러나 단독이나 다가구 같은 경우는 101호, 102호, 103호 등등 건물 전체의 많은 방의 세입자들이 모두 보호 대상이기 때문에 여러 가지를 볼 수밖에 없습니다. 모든 세입자가 문제가 없다고 했을 시에는 먼저 들어온 세입자부터 돈을 돌려받을 수 있는데 이때 제일 먼저 보는 게 위 사항 3가지를 모두 갖춘 날짜를 기준으로 봅니다. 그래서 전세든 월세든 매매가 아닌 임대차로 집을 구했다면 이사할 땐 동사무소에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

중요한 건 금액이 큰 집이든 작은 집이든 전입신고와 확정일자는 항상 받아야 합니다.

3. 조건의 달성 이후 보호의 범위.

조건만 달성한다면 누구나 모두에게 모든 보증금들을 보호해 준다면 좋겠습니다만 그렇게 까지 모든 걸 해주는 건 없는 것 같습니다. 다 해준다면 신문이나 뉴스에서 부동산 문제는 나오지 않겠죠. 여기서 그러면 궁금증이 생기는데요. 조건은 달성했다면 누구와 보증금을 어디까지 지킬 수 있냐는 문제가 있습니다.

첫째로 누구라는 문제는 큰 문제가 아닙니다. 지금 이 글을 보고 있는 분들과 같이 일반 주민등록이 있는 분들이라면 이 문제는 넘어가도 됩니다. 다만 문제가 되는 경우는 일반 회사들에서 기숙사가 없어 직원들의 방을 구해주고 회사의 법인으로 계약을 했을 때 문제가 됩니다. 법인으로 계약할 시에는 인정되는 곳이 두 가지가 있습니다. 하나는 우리가 모두 알고 있는 주택공사와 같은 법인이며 또 하나는 『중소기업 기본법』 제2조에 따른 중소기업만 해당됩니다. 보통 주택공사와 같은 경우는 소속 직원용이라기보다는 저소득층들을 위한 정책을 위한 거라 큰 필요성은 없으나 회사에서 소속 직원의 기숙사 용도로 구해야 한다면 우선적으로 중소기업법에 따른 중소기업에 해당되는지부터 보면 될 것 같습니다. 만약 해당된다면 직원이 똑같이 조건 3가지를 달성하면 됩니다.

두 번째 문제는 내 보증금은 어디까지 보호받을 수 있는지 그 범위입니다. 

보증금의 범위는 법에서는 단순히 우선변제를 받을 임차인의 범위라고만 되어 있지만 인터넷 등에서 제일 많이 알려진 단어로는 최우선변제권으로 알려져 있습니다. 최우선변제권은 해당 집에 융자(은행 빚)가 아무리 많아도 해당되는 금액까지는 은행보다 먼저 돌려준다고 보시면 됩니다. 이 금액은 지역에 따라 범위와 해당 금액 등이 지역에 따라 차등되어 적용됩니다. 그리고 해당 금액보다 내 보증금이 적다면 보증금만 전액 보전이 가능할 뿐 해당 금액 전체를 주지 않습니다. 또한 반대로 해당 금액보다 내 보증금이 많다면 우선적으로만 지켜 줄 뿐 보증금 전액을 지켜 주지는 않습니다.

우선변제를 받을 임차인의 범위와 해당 금액은 차후에 지역 등을 세분화한 후 정리해서 다루겠습니다.

4. 3가지 조건은 필수사항.

내 보증금을 지키기 위해서는 필수사항입니다. 모든 보증금을 지켜줄 수는 없겠지만 정말 많은 분들의 보증금은 지킬 수 있습니다. 많은 돈을 벌어서 자가를 마련할 때까지 이사를 해야 한다면 전입신고 + 이사 + 확정일자를 꼭 기억해주세요.