부동산 투자 - 투자의 기본 원리

부동산 투자 - 투자의 기본 원리

부동산에 투자를 할 때 부동산은 항상 가격이 너무 높아서 투자를 할 수 없다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 가격이 높아도 내가 매매가 따른 모든 자본을 투입할 필요까지는 없습니다. 금융자본, 보증금 등 대체할 수 있는 자본들이 있습니다. 그러면 부동산 투자 시에는 어떤 자금들을 모아서 투자를 할 수 있는지 기본 원리에 알아보겠습니다.

1. 투자처

부동산에서 투자처로 대표적으로 볼 때 상가와 주거용으로 나눌 수 있습니다. 우선 상가에서는 상업용으로 일반 상가 건물과 오피스, 구분상가들로 세분화해서 볼 수 있습니다. 그런데 상가투자에서는 가용할 수 있는 현금 보유액이 어느 정도 있어야 투자가 가능합니다. 물론 적은 금액으로도 가능 하지만 상가는 주거용과 다르게 전세의 제도가 없다는 점을 첫 번째로 볼 수 있습니다. 두 번째로 상가는 임차인도 장사가 잘 될만한 위치를 선점하는 게 좋습니다. 그런데 좋은 위치들은 건물 또는 대지의 가격 자체가 비싸기 때문입니다. 그렇다면 주거용 건물의 투자를 생각할 수 있습니다. 주거용 건물은 세분화해서 보면 아파트, 빌라, 단독주택 등을 볼 수 있습니다. 아파트나, 빌라의 경우에는 금융권도 이용할 수 있지만 전세 세입자를 구하는 방법으로 투자를 할 수 있습니다. 단독주택의 경우는 건물을 전체로 매입을 할 수 있습니다. 그런데 단독주택은 건물 전체를 여러 명의 세입자를 맞출 수 있습니다. 때문에 절반은 전세 세입자로 절반은 월세 세입자로 맞추어 내 투자 금액과 월세를 병합하는 방식으로 할 수 있습니다. 이와 같이 내가 투입하는 자본금에 따라서 상가부터 아파트 및 건물까지 투자로서 부동산을 매입할 수 있는 것이면 어느 것이든 투자처가 될 수 있습니다.

2. 투자 시 매입을 위한 금융 및 차입 방식

• 상업용 건물

상업용 건물 및 구분 상가의 경우는 주택이 아니기 때문에 극심한 규제들을 회피할 수 있습니다. 그렇기 때문에 은행과 같은 금융권에서 통상적으로는 매입가의 약 80% 정도까지는 나올 수 있습니다. 간편하게 매입가가 10억이라고 보면 80%는 금융권에서 차입을 하고 내 자본은 2억 원 정도가 있으면 투자를 할 수 있습니다. 그리고 매입하면서 차입시에 약정했던 이자를 임차인을 맞추고 나오는 월세 차임으로 낼 수 있습니다. 이렇게 되면 실질 월 차임의 수익은 조금 줄어들겠지만 일반적인 경우는 월세가 이자보다 많기 때문에 수익을 볼 수 있습니다. 그래서 상업용의 건물은 대체적으로 금융권을 이용한 대출과 함께 매입을 합니다.

• 주거용 건물

주거용의 건물의 경우는 아파트, 빌라와 같은 구분된 집합건물과 단독주택은 투자 방식이 조금 다릅니다. 집합건물의 경우는 요즘 많이 하는 투자 방식으로는 전세 세입자를 구해 전세금과 매도 금액과의 차이만 지급하는 갭 투자 방식을 많이 하고 있습니다. 그러나 갭 투자 방식에서는 매입을 한 부동산에 근저당과 같은 금융권에서 차입금이 잡혀 있으면 세입자의 전세자금 대출이 진행이 되지 않습니다. 그렇기 때문에 금융권을 이용한 차입 방식의 투자 방식은 집합건물에서 월세 받을 목적으로 투자를 한다면 가능하지만 갭 투자 방식에서는 이용되지 않는 방식입니다. 그리고 단독주택의 방식입니다. 단독주택은 임차인을 맞출 수 있는 방이 한 개가 아니기에 보증금의 조절이 조금 유동적으로 조절이 가능합니다. 또한 금융권을 이용한 대출은 구축 또는 신축이냐의 차이에서 유동적으로 활용이 가능합니다. 대지 평수에 따라 조금 다르지만 최근에 건설되는 단독주택은 원룸을 많이 건축되고 있는 상황입니다. 그리고 원룸은 건축 이후에 임차인이 있는 상태에서는 대출이 쉽지가 않습니다. 그 때문에 건축 전에 미리 대출을 발생시키고 그 승계의 방식으로 매도를 합니다. 이후에 투자자가 나타났을 때 매도자는 미리 발생시킨 융자를 투자자에게 승계하여 옮기는 방식으로 진행이 됩니다. 물론 구축은 융자가 없는 경우도 많아서 새로 대출을 받는 경우도 많습니다. 그리고 신축과 구축 모두 동일한 점은 임차인을 받을 수 있는 세대수가 많기 때문에 추후에 융자와 임차인들의 보증금을 합산하여 매매 가격과의 차이를 내 투자금으로 유동적으로 조절할 수 있습니다. 그래서 주거용의 건물은 집합건물은 월세냐 전세냐에 따라서 금융권의 대출을 이용할 수 있습니다. 또한 단독주택은 신축 또는 구축에서 모두 금융권 통한 대출과 함께 임차인의 보증금을 모두 합한 금액을 차입금으로 활용이 가능합니다.

3. 상가와 주거용 중 투자로서 좋은 곳은?

정답은 없습니다. 다만 내 투자금과 성격에 따라 달라질 수 있다고 생각합니다. 그 이유가 상가의 경우는 대체적으로 가격대가 있어서 투자금은 많이 들어갑니다. 하지만 상가의 경우는 인테리어 등 많은 부분을 임차인 스스로가 해결해 나갑니다. 그래서 투자자 입장에서는 위치 등이 좋아 임차인의 장사가 잘 되는 곳에 있다면 내가 신경 써야 할 부분이 많지 않습니다. 한마디로 조금 편하게 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 주거용은 정책적으로도 규제가 많은 부분도 있고 수도, 보일러 등 신경 써야 할 요소들이 많습니다. 그리고 기간이 지나면 싱크대나 옵션들의 새로운 인테리어도 구상해야 할 수도 있습니다. 이렇게 보면 상가 투자가 너무 좋아 보입니다. 그러나 수익률을 보면 어느 정도 생각이 달라질 수도 있습니다. 서울 도심지 기준으로 현장에서는 상가 건물의 경우 수익률이 약 5%가 나오면 정말 잘 나온다고 봐도 좋습니다. 그러나 주거용의 경우 보증금 조절 등 건축 시 상가 건물보다 저렴한 땅값 등으로 인하여 수익률이 10%가 넘는 물건들도 찾을 수 있습니다. 수익률이 어느 정도 차이를 보입니다. 투자금도 중요하지만 부동산 투자에서는 자금 외에는 내가 더 움직여야지 수익률을 높일 수 있는 부분도 있습니다. 그래서 서로의 장단점을 확실히 보시고 투자를 하셔야 합니다.