부동산용어 재건축의 초과이익환수제

초과이익 환수제는 다른 곳에서는 찾아볼 수 없는 세금입니다. 오직 재건축에만 있는 제도이며 개발사업에서 하나의 소유주당 주택 가격이 해당 기준의 초과 시 부과하는 세금의 한 종류입니다. 아파트 투자 시에만 있는 제도이며 꼭 투자가 아니라도 반드시 알아두어야 합니다.

1. 초과이익환수제의 역사적 배경

최초의 탄생은 참여정부 시절 2006년에 초과이익환수제가 탄생했습니다. IMF의 여파가 모두 지나가고 경제가 호황을 이루면서 많은 아파트들의 주택 가격이 급등을 많이 했습니다. 그래서 이를 어느 정도 막고자 초과이익환수제가 탄생을 했습니다. 그 후 미국의 서브프라임 모기지 사태 등으로 세계적 경제 위기들로 부동산 시장과 함께 전체적인 경제 시장들이 침체기가 왔습니다. 그래서 경제를 살려보자는 정책 중 하나로 추가 이익환수제를 유예를 시작했습니다. 이는 2013년부터 2017년도까지 계속 유예를 시켜왔습니다. 그러면서 2018년 1월 부로 다시 부활해서 지금까지 유지 중입니다. 앞으로는 부동산의 공급 정책 변경이 이뤄지면서 바뀔 수도 있으나 2022년 6월 아직까지는 유효합니다.

2. 환수금의 기준 금액

재건축의 개발로 조합원 1인당 개발 평균 이익이 3000만 원을 넘을 때 발생하게 됩니다. 그래서 기준금액은 평균 3000만 원이며 초과금액의 적게는 10%에서 최대 50%까지 내야 한다. 이는 초과이익에 대해서만 다루기 때문에 적자가 났을 때는 당연히 환수할 금액이 없기 때문에 상관이 없습니다.

3. 초과이익을 정하는 기준

초과이익은 기간을 정해서 부과를 하고 있습니다. 개발이익이 초과가 되었는지는 공사를 진행하는 기간도 상당하기 때문입니다. 우선은 첫 시점을 조합의 설립의 승인을 개시 시점으로 보고 있습니다. 마지막 종료 시점은 준공일자입니다. 재건축이 조합을 설립했다고 1년 만에 새로운 아파트를 건축하고 할 수는 없고 완공까지는 기간이 상당합니다. 그래서 종료 시점까지 주택 가격 상승분이라고 해서 해당 시나 도의 평균 주택 상승률이나 이자율 중 높은 비율로 곱해 산정을 합니다. 초과이익 환수의 계산은 개시 시점의 가격과 주택 가격 상승분, 개발비용을 합한 금액을 종료지점의 주택 가격에서 빼주면 됩니다. 그러면 과세표준금액이 나오게 되며 해당 금액에 부과율을 곱하면 초과이익 환수금액이 나오게 됩니다. 

4. 적용 시점과 지역

초과이익환수제의 적용 지역은 전국 어디서든 재건축 진행 시 모두 적용이 됩니다. 이는 재건축에만 해당하기 때문에 재개발과 기타 가로주택정비사업 등에는 전혀 상관이 없는 세금입니다. 또한 유예를 거쳐 다시 부활했기 때문에 재 적용 시점을 봐야 합니다. 재 부활은 2018년 1월부터 시행을 했습니다. 그래서 2018년도에 이미 이주를 시작해서 공사를 진행했다면 해당 세금과는 관련이 없습니다. 다만, 재건축의 여러 단계 중 관리처분 인가를 1월에 신청한 아파트 단지부터 적용됩니다. 관리처분 인가는 공사 시작 전이며 이주도 하기 전 단계입니다. 아직 이사도 가기 전 단계라 시점 파악에는 용이할 것 같습니다.

5. 문제점

현재 정부에서 초과이익 환수제의 성격은 세금으로서 부과하는 것은 아닙니다. 투기 수요를 막음과 동시에 재건축 분담금으로 개발 이익을 환수를 하는 게 목적입니다. 하지만 부과가 되고 하는 것이 일반인이 느끼기에는 세금과 다를 바가 없을 것입니다. 또한 아직도 전문가들 사이에서도 세금으로 봐야 한다 아니다로 찬반 논쟁이 이어지고 있는 것도 사실입니다. 사실 무슨 목적으로 부과를 하고 있냐 보다는 어떻게 해야 절세를 할 수 있냐가 제일 중요할 것입니다. 그래서 부동산에 투자를 하실 때 취득세나 양도세는 기본적으로 살피는 분들이 많을 것이라 보고 있습니다. 그중에 아파트에서 특히 재건축 쪽을 살펴보시는 분들이라면 보유세와 취득세 등 각종 세금뿐만이 아닌 초과이익환수제도 같이 생각을 해야지 이익을 실현할 수 있을 것 같습니다. 초과이익환수제는 나에게 부과가 되었다고 무조건 벌었다고 할 수는 없을 것입니다. 그 이유는 재건축 사업은 우선적으로 기간이 길게 봐야 하기 때문입니다. 기간이 긴 만큼 물가상승률도 어느 정도 봐야 하고 그 시간만큼 내가 투자한 시간도 계산을 해야 맞다고 생각하기 때문입니다.