부동산 투자 - 소액 투자 시 구분 상가

부동산 투자 - 소액 투자 시 구분 상가

구분 상가는 상가 건물 또는 상가 주택처럼 대지와 건물을 전체적으로 투자를 하는 게 아니기 때문에 그나마 가격이 저렴합니다. 물론 구분 상가도 위치나 특수한 경우들은 값이 제법 나갑니다. 그래서 일반 상가 건물보다 소액 투자로 적절한 구분 상가는 주로 어디에 위치해 있는지 궁금한 분이 많을 것입니다.

1. 구분 상가의 정확한 의미

주택으로 예시를 보면 주택에서는 단독주택처럼 건물 전체를 한 명이 소유를 하는 경우가 있습니다. 그리고 아파트나 빌라와 같이 한 건물에서 각각 소유주가 다르며 지분만을 나눠서 가지고 있는 경우가 있습니다. 구분 상가는 상가 건물에서 아파트나 빌라와 같이 한 건물에서 각 호실마다 소유주가 다른 건물과 같습니다. 각 호실을 구분해서 가지고 있다는 뜻에서 간편하게 구분 상가라고 부르고 있습니다. 

2. 구분 상가를 알아보는 법

구분 상가가 큰 건물에서 하나의 호실만을 구분해서 소유할 수 있다면 건물을 전체로 매수를 하는 것보다는 저렴한 게 당연한 사실일 것입니다. 그런데 어디가 구분 상가인지 겉모습만 봐서는 판단이 잘 서지 않을 수가 있습니다. 그래서 우선은 겉모습만 봐서도 어디가 구분 상가인지 알아야 합니다.

• 지역의 랜드마크를 알아보자.
  • 지역의 랜드마크는 많은 확률로 구분이 된 건물들이 많습니다. 반드시는 아니지만 이름 있는 백화점이 아니고는 한 지역에서 랜드마크를 이루는 쇼핑몰이나 한 지역의 최대 상업지역에는 구분 상가로 이뤄진 건물은 하나씩은 있습니다.
• 전철역 또는 기차, 터미널 주변을 살펴보자.
  • 전철역 주변이나 기차역, 버스터미널과 같은 경우는 일상생활에서도 유동인구가 많은 곳으로 누구나 알고 있는 장소들입니다. 때론 전철역이나 기차역 주변이 휑한 곳들도 있지만 서울이나 수도권 일대는 전철역 주변만 살펴봐도 구분 상가를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
• 아파트 단지의 상가 또는 빌라 건물의 1층을 알아보자.
  • 아파트가 작은 나 홀로 아파트일 경우는 간혹 상가가 없는 경우도 있습니다. 그러나 주상복합 또는 대단지 아파트 경우는 상가층 또는 단지 내 상가로 따로 건축 시부터 나눠서 건축을 합니다. 아파트와 같이 건축이 된 상가들은 첫 건축 시부터 구분 상가로 건축이 됩니다. 그래서 완공 후에 분양을 합니다. 또한 빌라 건물의 1층의 경우도 비슷한 경우가 많습니다. 빌라는 건축 시에 상가를 반드시 건축하지는 않습니다. 그러나 상황이 된다면 1층 또는 2층, 3층까지도 상가를 같이 건축하여 주상복합식으로 할 때도 있습니다. 이때 빌라도 아파트와 같이 분양을 하기 때문에 상가도 따로 소유권을 나눠가질 수 있게끔 구분 상가로 건축이 됩니다.

3. 어디에 투자를 해야 할까?

하나의 지역에만 각 지역의 랜드마크, 전철역, 아파트 단지 모두 섞여 있는 지역이 많습니다. 모든 지역에 하나씩 투자를 할 수도 없습니다. 모두를 살펴보면서 결국 투자처를 선정을 해야 합니다. 이때 투자금에 따라 투자처가 나뉠 수도 있습니다.

• 투자금이 정말 많다.
  • 투자금이 많다면 상가 건물도 생각할 수 있지만 건물 전체는 부담스럽다고 생각할 수 있습니다. 이럴 때 똑똑한 1채처럼 구분 상가도 비슷한 물건이 있습니다. 이때 구분 상가를 고를 때 봐야 할 것이  유동인구입니다. 전철역이라면 전철역에서 가장 유동인구가 많은 출구라고 생각하시면 됩니다. 출구로 나오고 바로 앞에 있는 건물이면 더없이 좋겠습니다. 또한 구분 상가는 1층이며 외부에서 바로 상가 내부로 진입할 수 있어야 할 것입니다. 단, 이런 구분 상가는 웬만한 상가 건물을 살 수 있을 정도로 가격이 있을 수도 있습니다.
• 중위권의 투자금
  • 중위권의 경우는 위의 경우와 비슷할 수 있습니다. 다만 2층 정도로 층이 조금 올라갈 수 있으며 1층 외부에서 바로 진입할 수 없는 내부에 있을 수 있습니다. 또한 랜드마크처럼 초대형 쇼핑몰의 일부가 아닌 중위권의 경우는 아파트 단지의 단지 내 상가도 생각할 수 있습니다. 그리고 아파트 단지의 단지 내 상가는 중위권이라고 생각할 수 있는 가격대가 대체적으로 신축 아파트입니다. 오래된 아파트에도 구분 상가는 있지만 재건축 직전이 아니라면 전체적인 가격은 많이 내려가 있을 상태이기 때문입니다.
• 이제 시작 단계
  • 시작 단계는 당연히 투자금이 적을 것입니다. 그렇다면 무리하게 투자를 하기보다는 조금 전에 말한 조금 오래된 아파트의 단지 내 상가들을 살펴보는 것도 좋다고 생각합니다. 아파트는 오래되도 거주하는 주민들은 있으며 주민들은 생활을 해야 하기 때문입니다. 그렇다면 구분 상가의 건물이 오래되었다고 해도 상가는 장사가 되기 때문입니다. 
• 말하지 못한 투자처
  • 주관적인 투자처도 많기에 랜드마크와 빌라의 구분 상가는 우선 제외했습니다. 랜드마크의 경우는 각 지역의 특색에 맞게 봐야 하기 때문입니다. 제가 살고 있는 동네의 경우는 사실 랜드마크가 많이 죽어 있는 상태이기에 말만 랜드마크로 약속 장소만 잡고 장사가 안됩니다. 그래서 투자처로 어울리지 않는 건물이 되는 경우도 있습니다. 그리고 빌라의 구분 상가는 각 지역 안쪽에 자리 잡는 경우가 많습니다. 그래서 더욱 꼼꼼히 살펴야 합니다. 투자하기 전에 내가 직접 하루에 유동인구는 얼마가 되는지 살피고 투자를 해야 할 것입니다.

4. 유동인구를 제일 주목하자.

결과 적으로 투자 전에는 가격도 맞고 모든 게 맞아야 하는 게 당연합니다. 그러나 임차인이 들어와야 제가 투자한 구분 상가의 수익률도 맞출 수 있으며 성공한 투자가 될 것입니다. 그리고 임차인은 들어와서 장사가 잘 되어야 하는 게 당연한 것이고요. 그렇다면 장사가 잘 되려면 새로운 방법도 있겠지만 상가에서 우선 덕목은 유동인구라고 생각합니다. 그래서 아파트 단지처럼 고정적인 수요처 또는 사람이 많이 다니는 길 등 이런 곳들을 유심히 살펴본다면 어디든 투자처가 될 수 있습니다. 어딘지를 모르겠다면 매일 내가 출근, 퇴근길부터 살펴보면 답이 보일 것입니다.