부동산 투자 - 갭투자에 알아보자

부동산 투자 - 갭투자에 알아보자

갭 투자의 단어는 부동산 투자에서 가장 많이 들려오는 단어 중 하나입니다. 하지만 투자의 방법 중 하나이지만 방법과 단어 모두 우리나라에서만 사용하며 가능한 방식입니다. 또한 가능한 물건을 찾는다면 수익률도 훨씬 좋은 방법 중 순위권에서 볼 수 있는 방식입니다. 그렇다면 갭 투자는 정확히 무엇이고 어떻게 할 수 있는지 알아보겠습니다.

1. 갭 투자의 개요

갭 투자의 단어는 외국어의 gap과 투자의 합성어입니다. gap은 한국어로 해석했을 때 틈, 공백, 차이라는 뜻을 가지고 있습니다. 틈 또는 차이라는 것을 투자와 합성이 되었습니다. 이 차이는 투자 방식과 바로 연결됩니다. 부동산 매매가와 전세 세 또는 월세의 총보증금의 차이를 뜻합니다. 예를 들어 시세가 5억 인 아파트가 있습니다. 여기에 전세 4억 5천만 원의 전세를 살고 있는 임차인이 있습니다. 세입자의 보증금과 시세와의 차이는 5천만 원이 차이가 납니다. 이때 시세 5억의 아파트를 매수를 하려면 임차인의 전세 보증금을 인수함과 동시에 5천만 원의 현금이 있다면 매수가 가능합니다. 이 간격을 갭이라고 부르며 이처럼 실거주가 아닌 임차가 가능하거나 임차가 되어 있는 부동산에 투자를 하는 것이 갭 투자입니다.

2. 수익률이 좋습니다.

갭 투자는 무조건이라고 할 수는 없겠지만 대체적으로 좋습니다. 또한 부동산 경기가 호황일 때가 가장 안정적입니다. 그 이유는 갭 투자는 월세도 섞여 있겠지만 부동산의 매도차익에서 나오는 수익률이기 때문입니다. 갭 투자에서 가장 보편화된 투자처로는 아파트 또는 빌라입니다. 아파트나 빌라는 건물 전체의 시세가 아닌 내가 매입한 각 1채에서 시세의 차익의 실현을 목표로 하기 때문입니다. 또한 일반적으로는 부동산을 매수할 때 은행이나 금융권에서 자금을 융통해서 이자비용이 나갑니다. 그러나 갭 투자는 임차인의 전세 보증금과 매수할 때의 갭 차이가 적으면 적을수록 내가 투자해야 하는 투입자금 자체자 적어지게 됩니다. 그렇게 되면 이자를 내야 하는 금융비용 등이 들어가지가 않게 되기 때문입니다. 투입자금도 적으면서 금융비용 등이 들어가지 않는 상태에서 시세가 올라서 매도를 할 수 있다면 당연히 수익률은 좋을 수밖에 없습니다. 그리고 이와 비슷한 부동산 투자용어로는 레버리지 효과가 있습니다. 레버리지 효과란 부동산에 투자를 할 때 금융비용 등을 이용해서 자기 자본의 투입비율을 줄일 수 있으면 수익률이 올라가는 효과입니다. 사실상 레버리지 효과를 이용한 방법 중 하나가 갭 투자라고 볼 수 있습니다.

3. 방식을 이용하면 투자처는 많이 있습니다.

제가 보편적인 투자처로 아파트와 빌라를 얘기했었습니다. 하지만 아파트와 빌라만을 한정적으로 얘기를 했을 뿐입니다. 이를 이용한 투자처는 상가주택, 단독주택, 원룸, 오피스텔 등 다양한 곳에 활용을 할 수 있습니다. 다만 상가주택의 경우에 상가들의 특성상 많은 전세도 없고 많은 보증금을 받지 않기 때문에 상가가 많은 건물은 갭 투자의 성격상 그 투자 방법의 의미가 퇴색될 것입니다. 그리고 단독주택이나 원룸의 경우는 시세 차익과 동시에 월세도 노려볼 수 있는 투자처입니다. 서울에서 많이 운영되고 있는 원룸 자체가 단독주택이기 때문에 둘의 방식은 똑같다고 볼 수 있습니다. 그리고 원룸은 대지 크기에 따라서 달라질 수 있겠지만 한 건물에 임대를 놓을 수 있는 집이 한 곳은 아닙니다. 그래서 건물 자체의 매매가와 갭 차이가 크지 않게 일정 부분 받고 내 투자 수익률대로 월세를 받을 수 있습니다. 이 방식은 내가 얼마만큼의 자기 자본을 가지고 있냐에 따라서 수익률이 달라질 수 있고 크기를 키우고 할 수 있습니다.

4. 위험성

어느 투자이던 위험성이 없는 투자 상품은 없을 것입니다. 갭 투자의 위험성은 투자자 본인인 매수자와 투자 물건의 부동산을 임차한 임차인 둘 다 모두 위험성이 있습니다. 최근에는 뉴스에도 나오고 있는 내용으로 세 모녀 사건 등 사건사고가 일어날 수 있습니다. 뉴스에서 나오는 경우는 악질적으로 법을 악용하는 경우지만 여기에서 눈여겨볼 내용도 있습니다. 만약 세 모녀가 전국에 500채를 가지고 있었는데 모든 집이 시세와 전세 가격 모두가 올라서 원활하게 돌아갔다면입니다. 전국이 똑같이 오른다는 건 말이 안 되지만 정석적으로 투자를 했다면 원활하게 올라 문제가 없을 수도 있었을 것입니다. 그래서 갭 투자는 시세가 오를 수 있는 지역에서 적절히 투자를 해야 성공할 수 있습니다. 임차인의 보증금도 사실 금융비용이 안 나갈 뿐 차입금과 마찬가지입니다. 무리하게 악용을 한다면 이미 오른 곳도 있겠지만 연쇄적인 부도로 성공한 투자도 모두 물거품이 될 수 있을 것입니다. 이렇게 무리한 투자는 임차인에게도 피해가 전가가 됩니다. 임대인의 연쇄적인 부도는 임차인이 살고 있는 집들이 경매에 넘어갈 수 있는 원인이 됩니다. 경매에 넘어가게 된다면 임차인은 전세보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이런 상황에서는 투자자의 잘못된 투자로 인하여 수많은 피해를 보는 임차인을 만들게 되는 것입니다. 그래서 첫 번째로는 투자자는 악용하지 않고 올바른 투자를 할 수 있도록 하여야 하며 임차인 또한 수많은 투자로 악용하고 있는 임대인인지 한번 더 살펴보며 안전한 부동산 거래를 해야 할 것입니다.