부동산 투자 - 토지 매매는 접근법이 있을까?

토지 매매에는 다양한 지목이 있습니다. 그리고 지목 등이 너무 많기 때문에 접근조차 쉽지가 않습니다. 그래도 몇 가지의 주의해야 할 사항들이 있습니다. 다른 부동산 투자보다 토지 매매에서 주요하게 몇 가지 살펴볼 사항들만 모아서 알아보겠습니다.

1. 지목부터 살펴보자.

일반적으로 도시권에서는 토지 매매라 하면 건축물을 건축할 수 있는 대지를 많이 찾습니다. 그래서 지목도 "대"로 되어 있습니다. 지목이 "대"로 되어 있는 토지는 건축이 되어 있는 토지 또는 건축할 수 있는 토지로 보시면 됩니다. 그렇다면 이런 대지는 건축물만 바로 건축하면 수익을 얻을 수 있죠. 그러나 더 많은 토지는 지목 자체가 "전", "답" 등 농지로 되어 있습니다. 농지는 아무나 취득할 수 있을까요? 아닙니다. 농경지는 일정한 절차를 따라서 신고를 해야 합니다. 그런데 이런 토지를 사서 이득을 취해야 합니다. 그렇다면 어떤 지목이 좋은지 먼저 알아보겠습니다.

• 지목은 신경 쓰지 마세요.
  • 어이가 상실하십니까? 맞습니다. 농지는 농지입니다. 변하지 않습니다. 만약 변한다고 하면 지방의 도시가 산업화 또는 공업화 전문으로 도시 자체가 변화될 때입니다. 소규모로 변할 수 있지만 소규모의 단위는 우리가 알아차리기 어렵습니다.
• 위치가 중요합니다.
  • 첫 번째도 두 번째도 지목은 중요하지 않습니다. 지방 소도시의 농지의 토지 매매를 해서 수익을 얻기 위해서는 1차도 2차도 농사를 짓고 농산물을 판매해서 얻는 수익뿐입니다. 그러나 이 글을 보는 분들은 그걸 원하지는 않죠. 그렇다면 주변에 도로가 새로 신설된다는 소식을 얻는 곳의 토지 매매를 하는 게 정답입니다.

2. 개발이 가능한 곳들을 보자.

서울과 같이 도심권도 개발이 중요합니다. 그러나 지방의 소도시 또한 개발이 중요합니다. 개발이 이뤄지지 않으면 물가상승률을 제외하면 언제나 같다고 생각해도 됩니다. 그리고 정부에서 실시하는 개발은 대단위로 이뤄지며 부동산에서는 이익도 급니다. 하지만 이런 정보들은 내가 쉽게 얻을 수가 없습니다. 그런데 개발은 정부에서만 할 수 있는 게 아닙니다. 작지만 소규모로 민간에서도 개발을 하고 있습니다. 민간 개발도 쌓이면 무시를 할 수 없습니다.

• 소규모의 타운하우스 지역을 찾아보자.
  • 이미 타운하우스로 건축이 된 단지들을 찾아보라는 것은 아닙니다. 이미 늦었습니다. 다만 비슷한 형식의 따라 할 수 있는 토지가 주변에 형성될 수 있는지 찾아보면 좋다는 것입니다. 가능성이 보이는 토지라면 언젠간 나에게도 기회가 올 가능성이 높습니다. 이런 토지를 찾아 토지 매매가 가능한지 알아봐야 합니다.
• 펜션도 좋습니다.
  • 다만 펜션 같은 경우는 주변이나 특화된 장점이 있어야 합니다. 개발이 힘든 곳에 나 혼자 성공했다. 아니면 주변이 동시에 개발이 된다. 그리고 사업적으로도 괜찮게 잘 된다. 이러면 다른 누구에게나 매도 차익을 얻을 수 있습니다.

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주관적인 성격이 많이 강하며 개발을 중점적으로 작성을 했습니다. 그 이유는 이 글을 보면서 토지 매매를 생각을 한다면 농사를 주 업으로 생각하시는 분은 적을 것이다라는 생각입니다. 그러면서 개발을 주로 작성을 했지만 지방의 토지 매매를 하면서 토지의 지목을 평생 농지로 놔둔다면 토지 투자에서는 당연하게도 수익률은 생각할 수 없습니다. 그래서 투자로써 중요한 몇 가지만 더 보겠습니다. 이는 단순 개발이 아니라도 기본적인 내용이 될 수 있습니다.

• 도로
  • 지방의 도로를 다니다 보면 일반 국도에 접한 농지들을 많이 봤습니다. 도로와 접했다는 것은 언제나 중요한 것 중 하나입니다. 또한 서울 인근의 가평, 양평 등의 타운하우스도 개발을 하기 위해서는 도로와 접하지 않으면 시작조차 하기 힘듭니다.
• 측량
  • 측량은 토지의 정확한 면적과 경계를 측정하는 것을 뜻합니다. 도심지에서도 많이 하지만 특히 지방의 농지나 일반 토지에서 더욱 활용해야 합니다. 도심지에서는 집과 집이 담벼락으로 경계선이 나뉘어 있지만 농지에서는 담벼락이 나뉘어 있는 것을 본 적이 있나요? 광활한 대지에 경계석 또는 담벼락 등이 없이 논이나 벼가 심어져 있습니다. 논, 밭은 그나마 물길로 조금 있다고 할 수 있지만 임야, 산은 경계를 나눌 수가 없는 곳이 많습니다. 그래서 토지 매매를 하기 위해서는 측량을 실시해야 합니다.

위 두 가지가 토지 매매를 하기 전과 도중이라도 먼저 살펴야 할 부분으로 적었습니다. 토지는 법적인 지목만 다를 뿐 우리 눈엔 건축물보다 특별한 게 없어 보이기 때문에 서류를 더 살펴봐야 합니다. 서류를 살펴봐도 너무 오래된 서류도 많고 향후 개발 정보도 얻기가 쉽지 않기에 투자 수익을 얻기 힘듭니다. 그래서 더 신중한 투자가 요구되지만 더 많이 알고 더 공부를 한다면 매매 차익에서는 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.