부동산 투자 - 소액 투자로 가능한 원룸 건물

부동산에서 소액 투자로 가능한 건물로 대표 중 하나로 원룸 건물이 있습니다. 보통은 원룸 건물도 건물을 하나 전체로 매입을 하기 때문에 가격이 있어서 접근하기 어려워하시는 분들이 많습니다. 일정 이상의 투자금은 있어야 하겠지만 낮은 투자금으로 시세 차익과 월세를 한 번에 할 수 있는 원룸 건물에 대하여 알아보겠습니다.

1. 원룸 건물의 소액의 기준

소액의 기준으로는 주관적인 내용이 아주 강합니다. 전국의 시세가 모두 다르겠지만 제가 있는 서울을 기준으로 1억 정도로 생각합니다. 그 이유는 더 적은 금액은 제가 아직 본 적이 없기 때문입니다. 그러나 부동산에서 1억은 그렇게 까지 큰 금액은 아닐 것이란 생각이 듭니다. 그 이유가 주변에 있는 시세 자체가 모두 10억 이상이기 때문입니다. 그렇다면 1억의 투자금은 계약금으로 단독주택 1채를 매입을 하는 것과 같습니다. 시세와 입지에 따라 다르겠지만 부동산 시장에서 소액 투자로 불릴만한 금액입니다. 또한 소액 투자지만 시세 차익과 월세를 한 번에 노릴 수 있다는 점도 장점입니다.

2. 원룸 건물의 입지 선정

원룸 건물의 경우 임차가 모두 완료가 되었던가 임차를 시작하는 건물일 수 있습니다. 그래서 모든 건물들이 보증금 및 월세의 내용이 다를 것입니다. 그러나 아래의 내용에서는 같은 내용에 가격 및 투자금이 동일하다는 전제하에 이해를 하면 좋습니다.

• 대학가 또는 직장인들이 많은 지역을 찾아봐야 합니다.
  • 대학가나 직장 근처는 언제나 1인 가구가 있을 수밖에 없습니다. 그래서 원룸의 수요가 항시 있습니다. 원룸 건물을 투자해도 지속적으로 임차인을 잘 구할 수 있어야 성공한 투자가 됩니다. 그래서 언제나 수요가 많은 지역의 건물에 투자를 해야 원활하게 운영이 가능합니다.
• 모든 조건이 같다면 코너 건물이 1순위입니다.
  • 코너에 건축된 건물이라면 대체적으로 선점해야 하는 위치입니다. 뜬금없이 대지의 평수가 너무 작거나 하지 않는 이상은 좋은 위치입니다. 그래서 같은 지역에서 크기 및 가격 등 모두 같다면 코너를 우선적으로 투자를 해야 합니다. 그리고 나중에 시세차익에서도 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.
• 대지의 크기가 40평을 기준이 좋습니다.
  • 대지의 크기는 40평에서 조금 작을 수도 있습니다. 부동산에서 매물은 너무나 많기 때문에 간혹 협소 주택처럼 20평처럼 작은 크기에 건축된 건물도 있습니다. 이런 건물은 물론 대지 크기가 작은 만큼 건물의 가격도 저렴합니다. 그러나 다른 매수자들이 선호하는 크기가 아닙니다. 그렇기 때문에 나중에 매도할 때 시세차익이 적거나 시간이 오래 걸릴 가능성이 있습니다.

3. 소액 투자가 가능한 방식

원룸 건물은 투자가 가능한 금액이 많이 세분화되어 있습니다. 매수자가 입주를 해야 한다. 아니면 주인세대도 임차를 맞춰서 투자금액을 줄인다. 여러 방법으로 투자금액을 줄일 수 있는 방법들이 많습니다. 이를 크게 두 가지로 나눠 볼 수 있습니다.

• 투자자가 입주를 안 할수록 소액 투자가 가능합니다.
  • 주택임대차 보호법에서는 주택을 매수하게 되면 매수자가 현 임차인의 보증금을 자동으로 인수인계를 한다고 되어 있습니다. 이와 같은 방식으로 건물의 임차인이 모두 들어오면 보증금의 합계를 자동으로 인수를 합니다. 그래서 매매 가격에서 보증금과 융자금을 제외한 금액이 실 투자금이 됩니다. 그래서 원룸 건물은 투자자의 입주 유무도 중요합니다. 입주를 하지 않는다면 그만큼 임차인의 보증금이 올라가기 때문입니다. 건물에서 주인세대가 있는 건물이라면 주인세대를 임차를 맞춰 보증금과 월세를 올릴 수 있습니다. 또한 처음 건축부터 주인세대가 없는 건물에도 투자가 가능하기 때문입니다.
• 금융권의 대출은 추가 대출이 어렵습니다.
  • 간혹 시세가 더 오른 경우가 있다면 추가 대출이 가능할 수도 있습니다. 그러나 원룸 건물에서 금융권 이용 시에는 주택임대차 보호법에서 최우선변제권을 생각해서 평가를 하기 때문에 이용이 힘든 점이 있습니다. 그래서 최초 건축 시에 대지의 상태로 대출을 발생시키고 추후에 투자자가 이를 승계받는 방식을 많이 이용합니다. 원룸 건물을 투자 시에는 현 상태에서 그대로 승계받는 것 이외에는 힘든 점들이 있습니다.

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서울권에서 소액 투자 중 원룸 건물 투자를 찾는 이유는 수익률입니다. 일반 상가 건물과 달리 임차인 민원과 세금 신고 등 여러 할 일이 많습니다. 그러나 상가 건물의 경우 투자 수익률이 5% 넘는 것을 찾기는 쉽지 않습니다. 하지만 원룸 건물의 경우는 수익률은 5% 이상은 찾기 쉽습니다. 잘 찾으면 수익률이 10%가 넘는 건물도 찾을 수 있습니다. 투자를 하기 전엔 꼼꼼히 살피는 것도 중요하지만 최대한 많이 찾아보는 것도 중요합니다.