부동산 투자 - 오피스텔은 어디가 좋을까?

오피스텔은 부동산 투자에서 분양도 많이 하고 가격도 저렴해서 많이 알려진 투자처입니다. 예전부터 월세를 얻을 수 있는 방법 중에 상가를 제외하면 가장 유명합니다. 그렇지만 오피스텔이 월세를 얻기 위해 많이 투자를 하지만 조심해야 할 부분도 많습니다. 그래서 성공적인 투자를 위해 주의할 점 몇 가지를 알아보겠습니다.

1. 오피스텔 투자 시 봐야 할 점

오피스텔을 투자할 때 가장 기본적으로 생각을 해야 할 것이 월세 수익을 얻기 위해서 투자를 한다는 것입니다. 그렇다면 월세를 끊기지 않고 잘 받기 위해서는 어디에 어떤 오피스텔을 골라야 잘 투자를 했다고 할까요?

• 수요는 충분한가
  • 오피스텔의 수요는 주로 1인 가구가 많을 것입니다. 그렇다면 오피스텔에 거주를 해야 하는 임차인들은 주로 누가 될까요? 아마 직장이 가까이에 있다면 직장인, 대학가에 있다면 대학생들이 주 임차인이 될 것입니다. 그리고 현재 임차가 되어있는 오피스텔을 투자하신 게 아닌 분양을 하고 있는 오피스텔을 생각하고 있다면 추후에 들어올 수요도 함께 보면 좋습니다.
• 전철역과 버스 노선도 함께 확인해야 합니다.
  • 많은 오피스텔들이 주로 전철에서 아주 가깝습니다. 그러나 가끔은 역에서 많이는 아니지만 좀 떨어져서 모여있는 지역들이 있습니다. 일반적인 오피스텔이 모여있는 곳과 다른데 왜 그럴까요? 바로 오피스텔의 임차인의 수요가 직장인이기 때문입니다. 전철역 주변이 직장인들이 있는 회사가 밀집이 되어 있습니다. 반대로 주거의 목적인 오피스텔은 회사와의 거리를 두고 조금 떨어져 있죠. 이렇게 형성된 곳들은 교통이 지하철도 도보로 다니지만 주로 버스로 형성이 되어있습니다. 그래서 반드시 전철역 앞에만 최고의 위치라고 말할 수 없는 곳도 있습니다.
• 추가 공급
  • 당연하겠지만 어디든지 수요보다 많은 공급은 물건의 가치를 떨어뜨립니다. 수요자는 한계가 있기 때문에 너무 많은 공급은 빈 공실만 늘어날 수 있습니다. 그래서 내가 투자하는 지역이 새로운 오피스텔을 분양을 하는지 정도는 알아봐야 합니다. 그래야 내가 투자한 물건의 가격이 하락하는 것을 방지할 수 있습니다. 

2. 오피스텔 투자 시 주의할 점

시작은 상업용이었지만 시간이 지날수록 주거로써의 사용이 많아졌습니다. 물론 애초에 상용용으로 건설이 되기 때문에 상업용으로 쓰셔도 문제가 없습니다. 다만 주거용으로도 사용이 가능하다는 것입니다. 그런데 주거용으로 사용 시가 주택으로 봐야 하는지 때문에 주의해야 할 점이 몇 가지 있습니다.

• 오피스텔도 1 주택으로 포함이 되는지 확인해야 합니다.
  • 최근은 아파트 청약이 많은 대세를 이뤘습니다. 그러나 1 주택 소유주는 청약에 불리한 점이 있습니다. 그래서 오피스텔이 1 주택에 포함이 되는지 확인을 해야 합니다.
• 세금을 확실히 알아봐야 합니다.
  • 요즘은 종합부동산세부터 시작해서 여러 세금 인상이 많아졌다고 시끌시끌합니다. 주거용 오피스텔을 임대하고 있을 때 회피 방법이나 절세 부분 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.
• 분양을 받는 다면 구조를 도면 등으로 확인해야 합니다.
  • 오피스텔도 대부분 역세권에 고층으로 올라가기 때문에 큰 걱정 없이 아파트처럼 분양 신청을 하는 분들이 많습니다. 아파트는 대부분 같은 건물에 같은 라인이면 같은 면적에 구조가 같습니다. 오피스텔도 큰 땅에 높이 올라갔을 뿐이지 같은 라인이면 대부분 면적에 구조가 같습니다. 그러나 가끔 건축 설계가 특히 꼭대기 층에 가까웠을 때 계단식으로 건축된 건물이 있습니다. 이런 부분이 다른 호실과 구조 자체가 다른 호실들이 있습니다. 독특한 장점을 가져서 테라스도 있고 방도 크면 펜트하우스로 만들 수 있습니다. 하지만 반대의 경우도 있으니 계약을 진행할 땐 한번 더 확인하고 진행을 해야 합니다.

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오피스텔은 부동산의 중개수수료도 그렇지만 지금에 와서는 주택의 영향을 많이 받고 있습니다. 그래서 세금 관련은 특히나 주택으로 생각하는 분도 점차 늘어나는 추세입니다. 그리고 또 하나의 비슷한 방식을 취하고 있는 것이 있습니다. 바로 도시형 생활주택입니다. 도시형 생활주택은 큰 건물로는 오피스텔과 같이 건축이 될 때도 있습니다. 아니면 빌라를 건축 시에 도시형 생활주택으로 건축을 하는 곳도 많아지기는 했습니다. 그런데 용어를 보시면 알겠지만 기본적으로 주택입니다. 첫 투자를 시작하시는 분들은 잘 모르고 투자를 하실 수도 있지만 내부는 같아도 엄연히 주택입니다. 그래서 오피스텔과의 구분을 하고 투자를 하셔야 합니다.