부동산 투자 - 주택 투자 후 알아야 할 임대차 3법

부동산 투자 - 주택 투자 후 알아야 할 임대차 3법

임대차 3 법은 주택임대차 보호법에 관해서 법의 변경에 관한 내용입니다. 주택임대차 보호법 중에서도 "계약갱신청구권", "전월세 신고제", "전월세 상한제"가 주요 골자입니다. 투자를 하신 분도 중요하지만 세입자 또한 알고 있으면 좋은 내용입니다.

1. 계약갱신청구권

주택임대차 보호법은 기본 보장을 2년으로 보고 있습니다. 임차인은 2년만 살고 나갈 수도 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 계속 거주할 수도 있습니다. 나는 계속 살고 싶은데 주변 시세가 많이 올라서 불안합니다. 그런데 때 마침 집주인이 연락이 옵니다. 주변 시세에 맞춰서 올려달라. 아니면 이사를 해줘라. 둘 중에 하나가 예상됩니다. 이럴 때 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 단, 계약기간 중 1회에 한해서 사용할 수 있습니다. 또한 임차인의 의무가 몇 가지 있는데 이를 지켰을 때 사용할 수 있습니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 그 전과 같은 계약으로 보고 있습니다. 그래서 2년 계약을 기본으로 많이 하고 있기 때문에 2년 계약을 했다면 2년까지 더 살 수 있습니다.

2. 전월세 상한제

주변 시세가 많이 올랐을 때 갱신청구권을 사용했습니다. 그렇다면 주변 시세가 아무리 올랐다고 해도 상관없습니다. 법의 보호 아래 상한 요율이 있습니다. 직전 계약 보증금의 5%까지가 최대치입니다. 예를 들어 6억짜리 전세에 살고 있습니다. 주변에 현재 시세는 7억 5천까지 올랐습니다. 그렇다면 주인은 시세가 7억 5천만 원이니 1억 5천만 원을 올려달라고 할 수 있습니다. 하지만 전월세 상한제에서는 보증금의 5%의 상한이 걸려있습니다. 그래서 갱신청구권을 이용해서 연장을 했을 때 전월세 상한제에 걸려서 6억 원 보증금의 5%인 3천만 원까지만 증액할 수 있습니다. 이 처럼 전세든 월세든 5%의 상한을 두고 있는 것이 주요 내용입니다.

3. 전월세 신고제

전월세 신고제의 경우는 주택의 계약을 하고 30일 이내에 주민센터 등에 이를 신고하는 제도입니다. 위의 두 내용은 법의 내용을 좀 더 명확하게 명문화를 했다면 전월세 신고제는 제도를 새로 신설한 것입니다. 예전에는 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 보증금과 월세 등의 데이터를 공기관에서 축척하지 않았습니다. 그러나 본 신고 제도를 통해서 데이터를 쌓을 수 있는 길을 만들었습니다. 기본 내용으로 신고는 임대인과 임차인 둘 모두 동시 신고입니다. 그러나 한쪽의 불응이 있을 수 있습니다. 그러한 경우로 한쪽만 신고도 가능합니다. 그리고 임차인은 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받으러 주민센터를 방문을 해야 합니다. 그래서 그런지 임차인이 계약서를 들고 전월세 신고를 할 시 임대인도 동시에 신고를 한 것으로 보고 있습니다. 즉, 임대인은 가만히 있어도 특별한 일이 없으면 90% 이상은 자동 신고가 될 것으로 보입니다.

4. 문제점

그전까지는 2년 치의 전세금을 생각해서 전세 가격이 형성이 되었다면 이제는 4년으로 생각하고 받아야 한다는 분들이 있습니다. 그래서 전세 가격의 상승세가 임대차 3 법이 하나의 요인으로 생각하는 사람들도 있습니다. 또한 지금까지 월세의 정확한 통계치가 없었습니다. 그래서 주택의 월세는 과세가 힘들어서 비과세처럼 생각하는 분들도 많았습니다. 그러나 앞으로는 전월세 신고제를 통해서 정확한 집계가 가능할 텐데요. 문제는 이를 통해서 세금이 나온다면 이를 임차인에게 전가할 것이라는 전망이 많습니다. 세금은 정확하게 내야 하는 것이 맞습니다. 그러나 아직까지는 예상일 뿐입니다.

5. 전망

전월세 신고제는 30일 이내에 안 하면 과태료가 있습니다. 그러나 아직 홍보가 덜 되었다는 판단이 있었습니다. 그래서 계도기간을 1년 더 유예를 했습니다. 정식 시행 시기는 2023년으로 미뤄졌습니다. 그래서 아직까지 자리도 잡히지는 않은 임대차 3 법입니다. 그런데 임대차 3 법의 수정이 예고가 되었습니다. 아직까지도 정확한 효능의 통계가 나오지는 않았습니다. 그러나 수정이 예고된 만큼 좋고 나쁘고의 판단은 수정 이후로 미뤄야 할 것 같습니다.