부동산 투자 - 투자 시점을 위한 재개발 절차

부동산 투자 - 투자 시점을 위한 재개발 절차

수도권에서는 재개발 지역으로 지정이 되면 수익을 볼 확률이 높습니다. 그래서 투자처로 항상 순위권을 다툽니다. 그러나 재개발은 구역의 지정부터 완공해서 입주까지 시간이 너무 오래 걸립니다. 그래서 긴 시간만큼 언제 진입을 해야 하는지 투자 시점을 알아야 합니다.

1. 재개발의 절차도

재개발 사업의 추진 절차입니다. 절차를 알고 있으면 현재 나의 투자지역의 사업 기간 등을 유추라도 할 수 있습니다.

	조합 시행	조합 외 시행
사업 준비	기본 계획 수립
	정비 계획 수립 및 정비구역 지정
사업시행계획	추진위원회 구성 및 승인	주민대표희의 구성 및 승인 토지등소유자 전체회의
	창립총회	▼
	조합설립 인가	시행자 지정
	시공자 선정	▼
	사업시행인가
	감리자 선정	▼
분양 / 관리처분	분양공고 및 분양신청
	관리처분계획 수립
	관리처분계획 인가
	이주, 철거, 착공
사업 완료	준공인가 신청	자체 준공검사
	준공인가	▼
	이전고시 및 청산

재개발의 사업은 큰 틀에서 두 가지의 방식으로 나뉩니다. 조합이 사업을 시행하는 방법과 조합 외의 시행으로 나뉩니다. 우리는 조합 시행 방식을 알아두면 됩니다.

2. 투자 시점

투자 시점은 몇 단계로 걸쳐서 나눠서 볼 수 있습니다. 그 이유가 준비 단계부터 완료까지 최장 20년이 걸리는 곳도 있기 때문입니다. 또한 이주까지 했다면 걱정이 없습니다. 그러나 이주의 단계 전 까지는 사업이 언제나 무산될 가능성이 있습니다.

• 사업 준비의 기본 계획 수립 단계
  • 기본 계획 수립 단계는 구역의 지정도 되기 전 단계입니다. 관계자 말고는 아무도 모른다고 해도 될 정도입니다. 정보를 획득할 수 있으면 이때 투자를 해야 합니다. 구역이 지정된 후 소문이 나면 바로 시세가 오를 가능성이 있습니다.
• 사업시행계획 단계
  • 재개발 구역이 지정되면 재개발 물건의 시세는 한번 급등을 한 뒤라 시세의 변동은 서서히 올라갑니다. 그리고 현재의 단계가 가장 오래 걸리는 시기입니다.
  • 재개발 구역 내의 물건을 매수했을 때 입주권을 받을 수 있는지 확인하고 진행해야 합니다. 제가 살고 있는 곳도 현재 재개발 구역의 지정이 되어 진행 중입니다. 사업의 방식은 공공 재개발 형식입니다. 재개발 구역의 지정 이후 거래에 대해서는 입주권을 받지 못하고 현금 청산의 대상입니다.
  • 분양공고까지 못하고 시간이 너무 지난 곳이라면 한번 더 점검하고 투자를 해야 합니다. 관리처분은 현재 조합원들의 이사와 이주비 등의 지원을 합의하는 단계입니다. 이 단계에서 합의에 이르지 못할 경우 그대로 무산되는 경우도 있습니다. 그래서 관리처분계획 인가와 이주 단계는 투자하기에는 늦은 시기지만 안심할 수 없습니다.
• 사업 완료
  • 사업의 완료란 공사가 모두 끝나서 조합원들과 분양을 받은 사람들도 모두 입주를 하는 시기입니다. 재개발의 특성상 동네가 완전히 바뀌는 효과를 발휘합니다. 그래서 예전의 모습은 아파트를 제외하더라도 찾기가 힘듭니다. 당연하게 신축의 아파트가 들어오기 때문에 좋은 방향으로 동네가 바뀌는 것입니다. 그래서 시장 상황만 좋다면 구옥에서 신축으로 이사하고 싶은 수요로 인해서 가격은 오를 가능성이 있습니다.

3. 재개발 투자 팁

• 도로 부지도 투자가 가능합니다.
  • 도로 부지는 정부 소유의 땅이라고 생각하는 게 당연할지 모릅니다. 어떤 이유에서든 누구나 통행을 하고 누가 보더라도 도로가 맞습니다. 그러나 서류상으로는 개인 소유인 도로가 있습니다. 이런 도로 부지가 재개발 구역에서 경매나 중개의 형태로 나오는 경우가 있습니다.
  • 도로는 저렴한 투자 비용으로 투자하기에 좋습니다. 그러나 투자를 하기 전 반드시 입주권이 나오는지 알아봐야 합니다. 도로 부지의 면적이 너무 작다는 이유 등 여러 사유들로 입주권이 아닌 현금 청산의 대상이 될 수도 있습니다.