부동산용어 리모델링과 대수선

오래된 주택에서 새것처럼 보이는 건축 방식 중 리모델링이 있습니다. 리모델링이 많이 이뤄지는 곳은 공동주택인 아파트에서 주로 진행되고 있습니다. 또한 오래된 주택을 허물지 않고 고치는 수선 방식에선 리모델링도 있지만 대수선이나 개축, 재축 등 여러 방식이 있지만 가장 일반화된 방식부터 하나씩 알아보겠습니다.

1. 리모델링

리모델링은 기본적으로 노후화된 건물에서 진행이 됩니다. 또한 리모델링은 증축 등이 가능하지만 증축을 하고 싶다고 건축된 지 얼마 안 된 건축물에서는 법적으로 허용이 되지 않습니다. 그래서 노후화된 건축물에서 기존보다 기능의 향상을 하거나 노후화의 억제 또는 억제되는 기능들을 신축 시점 수준까지 회복시키는 방법입니다. 그리고 리모델링을 실시할 때는 건물을 철거하지 않고 기본 골조를 유지하며 향상해야 합니다. 또한 기본적으로 노후화가 진행이 되었다 함은 준공 후 15년이 경과된 건축물이어야 합니다.

2. 대수선

대수선은 우리가 겉보기에는 리모델링과 다를 바가 없어 보일 수 있습니다. 일반 건축물에서 외벽공사를 할 때 우리는 리모델링을 한다고 보편적으로 얘기하기 때문입니다. 그러나 정확한 단어는 대수선을 진행 중이다라고 볼 수 있습니다. 대수선은 리모델링과 달리 면적의 증감은 없습니다. 그러나 건축물에서 중요한 내력벽이나 기둥, 방화벽 등을 해체하거나 수선을 할 때 신고를 해야 하며, 우리의 눈에 잘 보이는 건축물의 외벽을 공사할 것도 대수선 중 하나의 종류입니다.

3. 증축, 개축, 재축

증축은 우리가 알고 있는 사항대로 건물의 단순 면적이나 층수 등을 증가시켜서 면적을 넓히는 것을 말합니다. 그리고 개축, 재축은 면적이 증가하지 않는 공사입니다. 서울과 같은 곳은 많이 활용되진 않지만 개축, 재축은 사실상 새로 건축을 한다고 볼 수 있습니다. 그러나 면적은 그 전의 건물 규모의 범위 안에서 진행을 해야 하기 때문에 면적의 증가는 이뤄질 수 없습니다. 또한 개축은 사용자가 직접 일부를 해체하고 공사하는 걸 뜻하지만 재축은 건축물이 멸실되어 공사를 진행한다는 것 말고는 동일한 내용입니다.

4. 리모델링과 재건축

리모델링과 재건축은 허가와 일정한 절차를 받아야 하고 공사를 할 때는 모두 이사를 가야 한다는 것에서는 비슷한 점이 많습니다. 그러나 분명한 차이점은 있습니다. 눈으로 확인할 수 있는 차이점은 건물을 모두 철거를 하냐 안 하냐입니다. 재건축의 경우는 건물을 모두 철거를 하지만 리모델링은 그 건축물을 철거를 하지 않고 기능을 향상하거나 증축을 하는 것에 있습니다. 다만 리모델링처럼 건축물을 철거하지 않고 그 상태에서 증축을 할 수 있다는 것은 노후도에 따른 기본 건물의 뼈대가 어느 정도 더 튼튼하다고 볼 수도 있습니다. 그래서 처음 허가를 받을 때 조차도 기본 노후도 기간 자체도 다릅니다. 리모델링의 경우 준공 후 15년이 지나면 가능합니다. 그러나 재건축의 경우는 준공 후 30년이 기본적으로 지나야 하며 다음으로 안전진단을 실시해서 위험하다는 판단이 나와야지만 재건축을 시작할 수 있습니다. 그리고 안전진단을 통화해도 이제 시작일 뿐입니다. 안전진단을 통과해도 바로 이사를 가고 공사를 진행할 수는 없습니다. 그래서 둘의 사업기간의 차이도 많이 날 수 밖에는 없습니다. 사업기간 또한 약 2배 ~ 3배까지 차이가 납니다. 이처럼 재건축과 리모델링의 시기의 차이도 있는 만큼 아파트를 매매할 때 준공연도 등을 파악하고 매매하면 좋을 것 같습니다.

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한 가지를 더 말씀드리면 많은 분들이 재개발과 재건축을 혼동하시는 분들이 많습니다. 건물들을 모두 철거하고 새롭게 건축을 한다는 것은 비슷하지만 사업의 성격과 대상이 다릅니다. 재개발의 경우는 공공의 성격이 많이 들어가 있습니다. 단독주택이나 빌라가 많은 동네로 노후화가 많이 진행되어 있고 소방시설이나 도로 등 전체적으로 정비를 해야 할 때 지역 전체를 이주시켜 탈바꿈할 때 재개발이라고 합니다. 그러나 재건축은 하나의 동네가 아닌 하나의 단지를 얘기합니다. 그래서 재건축은 다른 건축물이 아닌 이미 건축되어 노후된 아파트 단지를 진행할 때 재건축을 진행한다고 보시면 됩니다. 쉽게 생각해서 아파트는 재건축이며 이 외에 하나의 마을을 모두 공사하면 재개발이라 보면 쉽습니다.