부동산용어 재개발과 재건축의 개념

우리나라의 대표적인 투자처로 아파트가 있습니다. 거주 목적이기는 하지만 가격이 오르는 것도 큼과 동시에 가장 접근이 쉽기 때문에 가장 대표적인 투자처로 유명합니다. 그래서 항상 개발이 끝나면 아파트로 완공이 되는 재개발과 재건축이 같이 관심을 많이 받습니다. 건축이 완료 후에는 같아 보이지만 시작은 너무나 다른 재개발과 재건축을 오늘은 개념부터 알아보겠습니다.

1. 재개발

재개발의 경우는 공공적인 성격이 강한 사업입니다. 그 이유는 사업의 목적에서부터 알 수가 있습니다. 재개발은 낡고 오래된 지역에서 도로나 상하수도와 기타 공공시설 등이 모두 노후화되어 전체적인 주거환경을 개선하기 위해서 합니다. 그래서 재개발이 지정이 된 지역들을 살펴보면 대체적으로 오래된 단독주택과 빌라, 연립이 모여있습니다. 또한 상가건물도 주변에 맞춰서 대규모 프랜차이즈들이 많다기 보단 엔틱 한 상가들이 운영되는 모습들을 볼 수 있습니다. 심각한 지역은 도로들도 낙후되어서 소방차도 진입하기 어려운 동네도 있습니다. 이런 오래된 동네들을 주민들이 자체적으로 조합을 설립해서 지자체의 장에게 계획을 제출하면 검토 후 재개발 지역으로 지정이 될 수 있습니다. 이후 재개발지역으로 지정이 되면 새로운 건물을 짓기 위한 건축의 제한이 걸리게 됩니다. 또한 재개발 진행을 위해서는 일정 비율 이상의 소유자 동의가 필요합니다. 그래서 재개발의 조합에서 동의서를 받으러 다니기 시작합니다. 만약 동의를 다 받고 이주를 시작한다면 진짜 마지막이라고 생각하셔도 될 것 같습니다. 이주 발표 이후에는 단독주택이나 오래된 빌라만 밀집이 되어 있던 동네가 새로운 아파트로 탈 바꿈 하게 됩니다.

2. 재건축

재건축의 경우는 재개발이 공공적인 성격이 강하다면 정 반대로 민간적인 성격이 강한 사업입니다. 애초부터 재건축은 아파트를 대상으로 된 사업이기 때문에 대규모로 건축을 했을 당시 도로나 기타 공공시설들을 정비를 하고 건축을 했었습니다. 그래서 낙후된 도로나 기타 상수도 등을 정비하기 위한 도시재생사업이 아닌 단순히 오래된 건축물을 신축 건물로 대체하는 사업일뿐입니다. 다만 단독주택처럼 하나만을 건축하면 문제가 없지만 재건축은 대단지 아파트를 새로이 건축하기 때문에 무분별한 개발을 막기 위해 지자체 등의 승인을 받아야 합니다. 그리고 재건축도 진행을 위한 것은 재개발과 조금 비슷합니다. 조합이 설립이 되고 아파트 하나의 동에 각 호실마다 소유주가 다르기 때문에 일정 비율 이상까지 소유자 동의를 받아야 합니다. 일정 이상의 소유자 동의를 받고 절차가 계속 넘어가 끝이 보이고 있습니다. 그런데 끝까지 동의를 안 하고 살아야겠다는 소유주도 있을 수 있습니다. 하지만 사업은 계속 진행이 되어야 합니다. 이때 재개발은 다른 게 없이 조합원이 됩니다. 그러나 재건축의 경우는 조합원이 되거나 아니거나 양자택일을 해야 합니다. 만약 조합원도 되기 싫다 하면 조합 측에서 매도청구를 할 수 있습니다. 그러면 해당 소유권을 조합에서 가지고 오고 해당 소유주였던 분은 소유권을 넘기고 사업을 진행할 수 있습니다.

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재개발이나 재건축은 완공이 되면 아파트로 건축이 되기 때문에 우리나라의 아파트 투자 특성상 많은 주택 가격이 올라가게 됩니다. 둘 다 가격이 올라가는 공통점은 있으나 투자해야 할 곳은 조금 다릅니다. 조합원이 되어야 하는 조건 또한 같으나 조합원이 되어야 하는 방법이 다릅니다. 재개발의 경우는 우선 투자로써 할 때 빌라가 좋습니다. 단독주택 등은 처음부터 가격이 있어 간혹 아파트를 두 채를 받을 수 도 있는 가능성이 있지만 완공 전에 현금으로 환금을 하기 위해서는 두 채를 한꺼번에 매매를 해야 합니다. 따라서 다른 매수자를 찾기 위해서는 현금이 많이 들어가야 한다는 단점 때문에 환금성이 조금 낮습니다. 그래서 재개발의 경우는 만약 환금성까지 생각을 한다면 빌라와 같은 투입비용이 적은 곳으로 소유를 하고 있는 것이 좋습니다. 재건축도 마찬가지입니다. 재건축은 아파트라 전부 다 같을 수 있다고 생각할 수도 있습니다. 그러나 1층과 중간층의 가격은 다른 것은 모두가 알고 있는 당연한 사실입니다. 그리고 1층을 소유하고 있다고 재건축 이후에도 1층만 가져가는 방식도 아닙니다. 그렇기 때문에 1층이 제일 유리한 투자처라고 볼 수 있으며 또한 1층이 아니라면 작은 평형대를 찾아보는 것도 하나의 방법입니다. 그리고 이는 당연한 사실이지만 재개발이나 재건축이나 이미 지정 된 이후면 큰 메리트가 없습니다. 이미 투자를 하기에는 프리미엄이 붙어 있기 때문입니다. 프리미엄을 주고도 더 오른다는 확신이 있다면 상관은 없겠지만 기본적으로는 남들도 알기 전에 살펴보고 투자하는 게 제일 관건이라고 볼 수 있습니다.