월세 가속화 속 전월세 전환율 계산

작년 임대차 3 법의 내용 중 전월세 신고제가 있었습니다. 전월세 신고를 통해서 일반 단독 주택에서도 조금 더 상세하게 전세 및 월세의 통계를 작성하기가 수월해졌습니다. 예전에도 통계의 작성은 있었지만 현재는 계약서를 가지고 직접적인 신고를 하기 때문에 훨씬 정확한 통계의 수치입니다.

월세의 가속화

월세 계약의 통계가 이번 6월 30일에 발표가 났었습니다. 전체 전월세 비중에서 월세의 거래량이 50%가 넘은 것은 통계 작성 이후 처음 있는 일입니다. 여러 가지 요인이 있겠지만 금리 인상과 함께 보유세를 위해서 등 제일 큰 이유들일 것입니다. 그러나 통계에서 나온 수치는 법 시행 1년밖에 되지 않아 정확한 판단은 내년에나 내릴 수 있겠지만 월세 거래의 비중이 늘어나고 있다는 것에는 이견이 없을 것입니다.

전세 시장 급랭

전세 시장에서도 임차인들도 어느 정도 회피를 하고 있기에 시장 자체가 얼어붙은 느낌입니다. 최근 지속된 금리 인상으로 인해서 월세보다 비싼 전세에 살 수도 있는 상황이 나오기 때문입니다. KB 부동산 통계치에서는 특히 수도권 지역이 전세 가격이 내려가는 통계치를 보여주고 있습니다. 또한 공급은 충분하다는 설문의 통계치 또한 시간이 갈수록 늘어나고 있습니다. 그러나 통계치 자체는 전세 시장에서 임차인에게 좋은 쪽으로 보여주지만 사실상 현재는 임차인의 기피 현상도 같이 일어나서 오히려 세입자 구하기가 더 어려워졌다는 것입니다.

전월세 전환율과 계산

전세 자체도 많지만 오른 전세 가격만큼 일부를 월세로 돌리는 주택들이 많아졌습니다. 아니면 임차인이 전세금을 올리는 금리보다 월세 전환이 더 저렴하다면 월세로의 선택을 할 수 있겠습니다. 그러나 전환율을 얼마로 봐야 하는지가 제일 어려운 문제일 것입니다. 만약 현재 임차인이 살고 있는 집에서 그대로 전환을 한다면 일반적인 시장에서의 전환율보다는 높지는 않을 것으로 예상하고 있습니다. 사실 전환율은 대통령령과 법령으로 정해져 있지만 일반적인 시장에서는 시중 금리와 비교해서 전환율이 정해지고 있습니다. 모르는 분들이 많지만 정부기관에서 통계치로 나와 있는 곳도 있습니다. 이를 통한 전환율과 간단히 계산해 볼 수 있는 전환율 계산기입니다.

• 한국 부동산원 - 부동산 통계 기관의 전월세 전환율

R-ONE 부동산 통계 뷰어 전월세 전환율 화면

• 네이버의 전월세 전환 계산기

출처 : 네이버 - 전월세 전환 계산기 화면

네이버 전월세 전환율은 기본 2.5%로 책정이 되어 있습니다. 2.5%의 기본 전환율보다는 한국 부동산원의 시장 통계치에 따라 전환율로 계산해보시는 게 더욱 현실감이 있을 것으로 생각합니다.

앞으로의 전세 시장

아무리 전세 시장이 현재로써는 힘들다고는 하지만 없어질 정도는 아닙니다. 전세 제도 자체가 우리나라에서 만의 유일무이한 채권 시장으로서의 역할 또한 맡고 있는 것도 한몫을 하기 때문입니다. 그러나 전세를 이용하기 위한 금리가 현재와 같이 계속적으로 올라간다면 한동안은 월세가 강세를 보일 수 밖에는 없을 것 같습니다. 부동산 투자를 할 때도 이 점을 유념해서 갭 투자와 월세 투자 등 한쪽으로만 너무 치우치지 않는 방향으로 봐야 할 것 같습니다.

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추가적으로 상생 임대인의 혜택을 받기 위해서는 시장 자체의 전환율은 5%가 넘어가지만 시장 자체의 전환율을 따라가면 안 됩니다. 상생 임대인의 전환율은 5%로 제한이 있습니다. 따라서 추후에 매도의 계획이 있다면 5% 이내로 제한을 해서 인상하면 되겠습니다. 아래의 내용은 상생 임대인의 내용입니다.

상생 임대인 혜택을 위한 완화 조건 정리

상생 임대인 혜택을 위한 완화 조건 정리