부동산 건축 전 건폐율과 용적률을 알아보자!

부동산 건축 전 건폐율과 용적률을 알아보자!

대부분이 토지를 구입하면 건축을 생각할 것입니다. 만약 농지나 산과 같은 지역이 아닌 도심지에 사람 많은 지역의 땅을 가지고 있다면요. 그런데 건축을 할 때 위치도 중요하겠지만 법에 따른 제한을 어디까지 받고 있느냐가 관건입니다. 법에 따른 제한이 바로 건폐율과 용적률입니다. 이 두 개가 중요한 이유는 내가 소유한 토지에 건물을 얼마나 높게 얼마나 크게 건축을 할 수 있는지를 나타내기 때문입니다. 두 가지 경우가 상가건물을 같은 수익률을 위한 건물이라면 당연히 높고 크게 건축을 할수록 좋을 겁니다.

1. 개념적 정의

▶ 건폐율은 땅에서 건물이 앉을 수 있는 비율이라고 보시면 됩니다. 우리나라는 100%는 없지만 건폐율 100%는 100평짜리의 땅에 건물도 1층에 100평짜리 건물이라고 보면 쉽습니다. 그렇다면 50%라면 100평 땅에 건물은 최대 50평만 건축을 할 수 있을 것입니다.

▶ 용적률은 건축물의 전체 면적을 땅의 크기로 나눈 비율입니다. 간단하게 보면 건축물이 위로 얼마나 올라갈 수 있는지 층수를 결정짓는 요소라고 보면 쉽습니다.

두 가지 요소를 보면 건물이 땅에서 얼마 큼의 비율까지 차지할 수 있는지와 차지한 면적을 몇 층까지 올릴 수 있는지입니다. 그렇다면 건축을 할 때 비율적으로 두 가지 다 높은 곳을 매매하고 건축을 할 수 있다면 당연하게 높고 웅장한 건물을 건축할 수 있습니다. 하지만 땅은 사서 이동시킬 수도 없으니 당연히 이미 효율적으로 좋은 땅은 비싼 땅이긴 할 테지만요.

2. 건폐율과 용적률의 용도별 비율

각각의 비율을 용도지역별로 정리해 놓은 표입니다.

용도지역			건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	150% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	200% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	400% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	300% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		200% 이상 350% 이하
		준공업지역		200% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
	미세분지역		20% 이하	50% 이상 100% 이하
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역

용도지역의 수가 아주 많아 보입니다. 하지만 우리는 전부 다 볼 필요는 없습니다. 투자나 일반 주택을 찾는 분들이라면 일반적으로 도시지역의 주거지역과 상업지역만 보시면 될 것 같습니다. 다만 서울에서는 금천구 쪽은 공업지역도 있기에 같이 보면 더 좋을 것 같아요.

3. 활용 방안

땅은 한정된 공간에서 얼마나 크게, 높이 건축을 할 수 있냐가 효율성입니다. 그래서 효율이 가장 좋은 지역은 상업지역이었습니다. 상업지역은 효율이 좋은 만큼 지리적 위치도 좋은 곳에 많이 분포가 되어있습니다. 지도를 살펴보셔도 간단하게 나오는데 지도에서 보면 대부분이 지하철역과 같은 역사 근처가 일반적으로 상업지역으로 많이 되어있습니다. 상업지역이 아니라면 최소 제3종 일반주거지역에서 준주거 정도로 되어 있을 것입니다. 역사 주변의 땅들이 가장 효율성이 좋다는 것은 가격도 당연하게 비싸다는 거겠죠. 무조건이다 이런 건 없지만 대체적으로 가격대가 있습니다. 그렇다면 신설역이 생기는 곳을 찾아봐도 좋을 것 같습니다. 물론 이런 정보들은 얻기가 쉽지만은 않을 것입니다. 그래도 얻을 수만 있다면 미리 선점만 할 수 있다면 분명 최고의 투자처 중 한 곳이 되겠죠.