재건축 단지는 언제 분양을 할까? 절차를 알아보자

재건축 단지는 언제 분양을 할까? 절차를 알아보자

아파트가 오래되면 주변에서 재건축 얘기가 나오기 시작합니다. 재건축을 하면 좋지만 주민 모두가 단합이 되었다고 해서 아무 때나 할 수 있지는 않습니다. 언제부터 할 수 있고 밟아야 하는 절차 또한 많습니다. 긴 시간과 절차가 많기 때문에 우리 아파트가 재건축이 진행이 되고 있다고 해도 언제 이사를 가고 완공이 되는지도 모르는 분들이 많습니다. 절차가 많이 남아 있다면 완공까지 정확한 타이밍을 잡기는 힘들지만 절차를 알고 있으면 예상을 할 수 있습니다. 그래서 오늘은 전체적인 계획을 잡기 위해서 재건축의 절차에 대해서 알아보겠습니다.

1. 재건축을 시작하기 위한 최소 조건

아파트에서 재건축 얘기가 가장 많이 나올 때가 연식이 오래되었을 때입니다. 건물이 오래되면 당연히 새로 건축하고 싶은 마음이 드는 것은 당연합니다. 그런데 재건축을 진행하는 조건에도 최소 30년은 지나야 한다고 되어있습니다. 그래서 정확한 완공 일자를 모르면 언제부터 진행을 시작할 수 있는지 알 수가 없는 것입니다.

2. 재건축 사업의 절차

기본계획

안전진단 > 통과 못하면 다음 단계로 못 넘어 갑니다.

정비계획 수립

구역 지정

추진위원회 승인

재건축 조합인가

사업시행인가

관리처분계획 인가, 주택 건설 및 분양

추진위원회 승인

입주

조합청산 및 해산

재건축 사업의 절차는 총 11단계로 나뉘어 있습니다. 최소 연한 30년이 지나면 우선 기본 계획을 수립합니다. 그 후에 안전 진단을 실시하게 됩니다. 그런데 30년이 지나도 건물이 튼튼해서 안전에 문제가 없다고 하면 재건축은 진행할 수 없습니다. 재건축의 시작 방향은 항상 안전입니다. 건물이 노후화해서 안전 상 우려가 있을 때 진행을 할 수 있습니다.

3. 안전 진단 통과 후 분양 시점

안전 진단이 통과했다고 해서 재건축의 사업이 1년, 2년 만에 진행이 되기는 힘듭니다. 이제 출발선에 서있다고 생각하면 됩니다. 정비계획 수립부터 긴 절차를 지나서 관리처분까지 끝나야지 분양이 시작됩니다. 옆 동네 오래된 아파트에 경축 안전진단 통과라는 플래카드가 붙어도 벌써부터 분양을 기다리지 않는 게 정신 건강에 좋습니다. 일반 분양은 사업시행인가까지 받아야 하는데 그 기간이 10년 또는 더 될 수도 있습니다. 그러나 내가 조합원이라면 내부 정보를 알 수 있기에 조금은 더 시점을 예상할 수 있습니다.

4. 재개발과 재건축의 차이점

재개발과 재건축의 차이점은 사업 성격부터 차이가 납니다. 재개발은 동네의 노후화로 도시의 환경을 개선하기 위한 사업으로 공공적 성격이 짙으나 재건축의 경우는 단순한 주거환경의 개선으로 민간적 성격이 짙습니다. 또한 안전진단은 재개발에는 없고 재건축에만 있습니다. 마지막 차이점으로는 조합원의 자격이 있습니다. 재개발의 경우 사업이 본 궤도 오르면 모두가 조합원의 자격이 있습니다. 내가 동의를 안 했어도 최소의 동의 비율이 넘어가서 진행이 되면 그래도 조합원입니다. 그러나 재건축의 조합원의 자격을 받으려면 조합설립에 무조건 찬성을 해야 합니다. 조합 설립에 동의를 안 하면 시작부터 사업 진행이 힘들 수 있습니다. 나중에 비율이 넘고 나서는 현금 청산 대상자가 되면 조합은 동의를 안 한 소유주에게 매도 청구를 진행할 수 있습니다.

5. 위험 부담

얼마 전까지만 해도 재건축의 크나큰 위험 부담은 적었습니다. 다만 진행이 오래 걸리고 하는 것에 초점이 맞춰져 있었습니다. 그러나 최근에 기록적인 물가상승률이나 금리 인상 등 여러 악재로 인해서 공사 중단 소식도 들려오고 있습니다. 오늘 올린 사진도 광명 재건축 단지의 공사 현장 사진입니다. 저번 달 즈음에 찍었는데 공사를 일시 중단한 상태입니다. 최근의 공사 중단은 시공업체의 공사 비용의 문제입니다. 공사 재개를 하기 위해서는 공사비를 재 협상을 진행해야 하는데 그러면 당연하게 공사비는 올라갈 것입니다. 올라간 공사비는 조합원들의 추가분담금으로 이어지겠죠. 조합원이 되는 이유는 신축 아파트에 살고 싶은 것도 있을 것입니다. 그러나 저렴한 가격으로 성공한 투자를 하기 위해서 조합원이 되는 분도 있을 것입니다. 사업의 진행 시 사업 비용의 부담은 조합원이 책임져야 하기 때문에 나중에는 일반 분양을 받은 소유주보다 더 비싼 값으로 신축 아파트의 소유권을 얻을 수도 있기 때문에 최근 시장에서는 무조건 조합원이 좋다고 할 수만은 없을 것입니다.