부동산 투자 - 갭투자로 원룸 건물 투자하는 방식

부동산 투자 - 갭투자로 원룸 건물 투자하는 방식

원룸 건물은 오피스텔 등에 투자하는 것과 달리 건물을 전체로 매입을 하는 투자 방식입니다. 그래서 투자를 시작하면 한 번에 10개 ~ 20개의 호실을 한꺼번에 임대를 시작할 수 있습니다. 오피스텔은 많은 투자를 하지 않는 이상 하나의 개별 호실만 임대를 하는 것과는 정 반대입니다. 오피스텔이 소액 투자로 할 수 있는 투자처로 유명하지만 원룸 건물 또한 갭투자 방식으로 투입 금액을 줄여서 소액으로도 할 수 있습니다.

1. 원룸 건물 구분 하기

원룸은 예전 건물에는 건물을 수선하여 있을 수도 있습니다. 또한 사진과 같은 구축 건물을 허물고 신축 건물을 짓는 경우 대체적으로 원룸 건물로 많이 짓고 있습니다. 다만, 대지 평수와 함께 지역에 따라 다릅니다. 그 이유는 대지 평수가 일정 이상으로 너무 크면 대체적으로 건축 시 빌라를 많이 건축을 합니다. 그 후 빌라를 분양을 합니다. 또한 지역의 특수성은 원룸이 있는 지역에 대체적으로 수요가 많이 있는 지역에 대한 것입니다. 휴가철에 많이 가는 가평이나 양평에서 원룸보다는 펜션 또는 일반 주택으로 많이 건축을 하겠죠.

• 대지 평수가 30평 ~ 70평 정도 투자성 신축 건물로 주거용이면 원룸 건물이 많습니다.
• 관광지가 아닌 대체적으로 수요가 많은 지역에서 찾기가 쉽습니다.

2. 갭투자를 이용한 소액 투자 방법

갭투자를 이용한 원룸 건물의 투자 방법은 대부분 건축 연도가 얼마 안 된 건물에서 할 수 있습니다. 그 이유가 땅의 가격은 너무 올랐는데 사진과 같은 옛날 건물은 임대를 놓을 수 있는 세대수가 너무 적기 때문입니다. 즉, 임대할 수 있는 호수가 적기 때문에 투자금이 많이 들어갑니다. 10개 정도의 호실을 가지고 있는 원룸 건물로 예시를 들어보겠습니다.

• 10개 호실을 임대할 수 있는 원룸 건물의 매매 가격이 14억 원입니다.
• 해당 건물의 융자금은 3억 6천만 원입니다.
• 10개 호실 모두 전세 가격은 1억 원으로 책정을 했습니다.
• 매매 가격(14억 원) - (임대차 보증금(10억 원) + 융자금(3억 6천만 원)) = 투자금 : 4천만 원
• 취득세는 제외하여 투자금 4천만 원으로 원룸 건물 매수 가능.

극단적으로 예시를 했습니다. 위와 같은 방식으로 갭투자가 가능합니다. 그러나 실제 투자 사례에서는 건물 전체를 전세로 맞추지는 않습니다. 이자 비용을 위해서 일부 호실을 월세로 임대를 진행하기 때문입니다. 또한 실제 사례에서는 신축 원룸 건물로 진행이 많이 이뤄지고 있습니다. 소액 투자에서 이뤄지지만 왜 신축 건물에서 많이 이뤄지는 것일까요?

• 임대차가 아직 맞춰지지 않아서 내 투자금에 따라서 보증금을 유동적으로 조율하기가 쉽습니다.
• 같은 평수라면 임대차의 시세가 신축일 때 가장 비싸기 때문입니다.
• 매수 후 옵션에 대한 민원이 많이 없습니다.

3. 투자 지역

대표적인 투자 지역을 보면 대학가 주변이 많이 있습니다. 전국적으로 생각했을 때 대학생들은 기숙사가 안된다면 원룸을 구할 수밖에 없습니다. 응답하라 1994 같은 드라마만 봐도 그 시절에는 하숙집의 형태로 있었습니다. 최근에는 원룸이 하숙을 대체했다고 보면 하숙을 하는 수요가 모두 원룸으로 들어갔다고 봐야 합니다. 

두 번째의 투자 지역은 회사가 많은 지역을 찾아볼 수 있습니다. 서울에서 강남, 가산디지털단지, 구로디지털단지, 성수동, 마포, 종로 등 많은 지역이 있습니다. 회사에 취직을 하면 회사 근처부터 거주할 수 있는 집을 찾습니다. 그러나 강남과 같은 비싼 지역은 출퇴근의 동선을 따라 관악 또는 금천, 구로지역까지 내려오는 수요가 있습니다. 즉, 회사만 밀집된 지역보다는 그 출퇴근의 동선도 같이 살펴보면 수익률은 높으면서 수요가 몰려있는 특정 지역을 찾을 수 있습니다.

• 대학교 인근이 접근하기 쉬운 투자 지역입니다.
  
  • 단, 지방의 대학교도 좋지만 활발한 곳이 좋습니다. 요즘은 인원이 줄어가는 대학교도 있습니다.
• 산업단지 주변 등 회사나 일자리가 많이 있는 곳
  • 지방에서 서울로, 또는 특정회사가 있는 지역으로 이사를 갈 수 있습니다. 취직을 위해서 지역 이동을 많이 할 수도 있습니다. 그리고 일자리가 많은 지역의 매매가의 가격이 비싸다면 회사원들의 이동 동선을 파악하면 조금은 더 저렴한 투자처를 찾을 수 있습니다.

4. 위험성

• 금융 비용에 대한 부담
  • 최근에도 그렇고 금리가 계속 올라가고 있습니다. 소액 투자일수록 건물에서 월세에 대한 비중이 적을 수밖에 없습니다. 그렇게 되면 건물에 대한 이자 비용을 감당하기 힘들어질 수도 있기 때문에 적절한 비율의 배분이 필요합니다.
• 재 임대에 부담
  • 전세 임대는 기본적으로 2년에 한 번씩 재 임대를 할 수 있습니다. 월세에 경우는 대학가 중심이면 1년 계약도 많이 진행을 하기 때문에 매년 새로운 임차인을 구해야 합니다. 기존 임차인이 계속 거주를 한다면 부담이 덜 하겠지만 건물 전체에서 임대를 하고 있는 세대가 많기 때문에 한꺼번에 몰리면 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.
• 각종 민원
  • 원룸의 구조는 보통 벽을 하나 두고 있습니다. 그렇기 때문에 너무 큰 소음도 민원이 들어올 수 있습니다. 그리고 세탁기, 에어컨 등 각종 옵션을 구비하고 있습니다. 옵션에 대한 잔 고장 등 여러 민원이 들어올 수 있습니다. 사소한 문제라도 여러 집에서 한꺼번에 민원이 들어오면 많은 스트레스를 받을 수밖에 없습니다.
• 매매 가격의 하락
  • 매매 가격의 하락은 완전한 투자의 실패라고 볼 수 있습니다. 그리고 매매 가격이 하락했다는 뜻은 임대차의 시세가 하락했다고 볼 수도 있습니다. 그렇게 되면 전체적인 임대보증금과 월세 가격 또한 하락하게 됩니다. 매도를 하지 않아도 실제 투자금이 더 투입이 되어야 하는 상황이 될 수 있습니다. 그래서 지역의 분석은 가격 방어가 탄탄한 곳으로 봐야 합니다.