갭 투자 끝? 전세 임차인을 구하기가 갈수록 어려워지고 있습니다. 최근의 갭 투자는 전세 임차인의 보증금과의 갭 차이로 인하여 투자를 하기 때문에 전세 임차인을 구할 수가 없다면 갭 투자를 할 수 없습니다. 그리고 최근에는 수백 채의 빌라 갭 투자로 매수를 했던 임대인들이 불법 행위로 인하여 처벌을 받고 있는 상황이 나오고 있습니다. 이런 사태 속에서 갭 투자의 투자 방식이 끝까지 살아남을 수 있을까요?
갭 투자 끝이 보이는 투자 방식
갭 투자가 영원히 끝나는 것은 아닙니다. 갭 투자의 방식이 전세 임차인의 전세금을 활용한 투자 방식이기 때문에 현재 상황에서 어려워졌을 뿐입니다. 현재 같이 부동산 투자 시에 전세 임차인을 구하기가 어려워졌다면 투자 진행도 어렵고 현행 유지도 어렵기 때문입니다. 전세가 없어지지 않는 한 남아 있을 투자 방식이지만 가격 상승만을 바라봐야 하는 투자 방식은 현재 부동산 시장에서 유지하기가 힘듭니다.
갭 투자 끝나는 이유
최근에 갭 투자가 힘들 수밖에 없는 가장 큰 이유는 금리 인상입니다. 단순 금리 상승으로 망가질 부동산 시장은 아니지만 투자 방식에서 전세 세입자를 계속 유지를 해야만 합니다. 전세금이 낮던가 다른 임차인을 맞추지 못한다면 소액 투자를 했던 임대인은 전세금만큼의 갭을 더 투자를 해야 하기 때문입니다. 또한 전세금이 상승을 해야 부동산의 가치 또한 상승해서 매매 가격이 상승하는 효과를 볼 수 있습니다. 그러나 전세 가격이 하락하면 갭은 더 벌어질 수 있으며 부동산 가치 또한 하락하기 때문에 이는 실패한 사례라고 말할 수 있습니다. 그런데 최근의 상황은 지속적인 금리 인상으로 인해서 전세자금 대출의 금리가 전월세 전환율을 넘어 더 높은 상태입니다. 즉, 이자 비용보다 월세가 더 저렴하다는 것입니다. 그렇다면 전세 수요자들은 비용이 증가함에 따라 월세를 선호할 수밖에 없습니다. 그리고 전세 수요가 줄어듬에 따라서 전세 가격은 하락을 하게 될 것이고, 전세 가격과 같이 부동산 가치 또한 하락할 수밖에 없습니다.
갭 투자 불법과 처벌
최근에는 400채를 소유한 임대인이 종부세를 못 내서 압류가 진행된 사건이 있습니다. 그리고 제일 유명한 세 모녀 사건이 있습니다. 세 모녀 사건의 경우는 실질적인 처벌까지 갔습니다. 이런 경우를 보고 누구는 단순 투자 실패다 할 수 있습니다. 그러나 모두가 그런 투자를 한 것은 아니지만 대부분의 처벌까지 가는 투자는 실제로 불법 적인 일까지 모두 활용을 했습니다. 그렇기 때문에 실제 처벌까지 이뤄졌을 것이라고 보고 있습니다. 그러나 실제 불법 적인 일까도 동원을 안 했다고 해도 수백 채나 소유할 수 있는 경우들이 무 갭 등의 갭 투자 매물을 이용하거나 오히려 매매가보다 전세가가 높은 매물들에 투자를 하기 때문에 추후에 가격이 더 떨어질 때 방어를 못할 수도 있습니다. 이런 상황에 HUG 등 전세금 반환보증 보험회사와 많은 곳에서 어떤 식으로 나올지 알지 못하기에 무리한 투자는 하면 안 됩니다.
갭 투자 다시 유행할 수 있을까?
갭 투자가 유행을 하기 위해서는 전세 수요자가 많아야 합니다. 또한 부동산도 호황기에 접어들어야 합니다. 그래야 갭 투자 매물이 많아질 수 있으며 부동산의 가격 상승을 볼 수 있어 성공적인 투자를 할 수 있기 때문입니다. 부동산은 10년 주기로 돌아간다는 말이 많습니다. 그래서 언제 다시 돌아올지 알 수 없지만 전세 제도 자체가 사라지지 않고 남아 있다면 다시 부동산 호황기 시절에는 갭 투자가 유행할 수 있지 않을까 합니다.
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